Ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vor (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB), wenn die gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Der Bundesgerichtshof weist allerdings auch darauf hin, dass der Begriff der Wohnfläche auslegungsbedürftig ist. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der Mieter die tatsächliche Größer aller Zimmer und der Küche vor der Anmietung kannte und zudem einen Grundriss der gesamten Wohnung besaß, hat das Gericht ein bestimmtes Verständnis der Parteien hinsichtlich des Begriffs der Wohnfläche angenommen.
Danach entspricht die vereinbarte Fläche im Ergebnis der tatsächlichen Wohnungsgröße. Der Mieter wusste, dass die Grundfläche aller drei Zimmer und der Küche zusammen 85 qm ausmachte. Auch wenn dem Mieter die genaue Größe der Nebenräume wie Bäder, Diele und Flur nicht bekannt war, ist die Fläche dieser Nebenräume - wie allgemein üblich - eher gering. Die Parteien sind damit ersichtlich davon ausgegangen, dass die vereinbarte Wohnungsgröße von 149 qm nicht allein den umbauten Raum von 85 qm (sämtliche Zimmer und Küche) sowie die Nebenräume betrifft.
Vielmehr umfasst die vereinbarte Größe von vornherein einen gewissen, nicht unerheblichen Anteil der maßstabsgetreu dargestellten Grundfläche der sehr großen Terrasse, da sonst die Größe von 149 qm für beide Parteien erkennbar nicht annähernd hätte erreicht werden können. Dass die Parteien im Mietvertrag weder die genaue Größe der Terrasse angegeben noch einen Bruchteil festgelegt haben, zudem die Terrassenfläche als Wohnfläche anzurechnen sein soll, ist unerheblich. Die Parteien sind von einer Berücksichtigung der Terrassengröße bei der Bestimmung der Wohnfläche zu einem solchen Anteil ausgegangen, dass zusammen mit dem umbauten Raum eine Wohnungsgröße von 149 qm erreicht werden sollte. Damit entspricht die vereinbarte Wohnungsgröße der tatsächlichen Wohnfläche.
31.05.2006 - Autor: Hans-Christian Schwarzmeier
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