Werden vermietete Wohnräume, die nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum aufgeteilt worden sind, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt (§ 577 BGB). Das Gesetz geht von der zeitlichen Reihenfolge Mietvertrag und Überlassung Umwandlung Verkauf aus. Im Gesetzgebungsverfahren ist deutlich geworden, dass es gelte, den Mieter vor einer Verdrängung im Zusammenhang mit einer Umwandlung der Mietwohnung in Eigentumswohnungen zu schützen.
Ein solcher Schutz ist dabei in aller Regel nur beim ersten Verkauf einer Eigentumswohnung nach der erfolgten Umwandlung gegeben, weil hier bei dem Eigentümer, der die Umwandlung vorgenommen hat, das spekulative Interesse an der baldigen Erzielung eines Verkaufserlöses im Vordergrund steht. Veräußert dagegen der Ersterwerber die Eigentumswohnung weiter, so unterscheidet sich dieser Verkauf insoweit nicht vom Verkauf eines anderen Wirtschaftsgutes; der vom Gesetzgeber als auslösendes Moment für die drohende Verdrängung des Mieters angenommene Zusammenhang mit der Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung besteht hier regelmäßig nicht mehr.
Ist eine durch die Umwandlung verursachte gesteigerte Verdrängungsgefahr bei einem späteren erneuten Verkauf der Wohnung aber nicht mehr vorhanden, ist der Eingriff in die Vertragsfreiheit und die wirtschaftliche Dispositionsfreiheit des Wohnungseigentümers auch nach der Vorstellung des Gesetzgebers nicht mehr gerechtfertigt.
14.06.2006 Autor: Babo von Rohr
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