Soll bei Wohnraum die Miete erhöht werden, so kann dieses durch Vereinbarung der Parteien geschehen, einigen sich die Parteien nicht, muss der Vermieter den Weg des formellen Mieterhöhungsverlangens gehen. Er muss den Mieter um Zustimmung zur Mietanhebung bitten, wobei er das Erhöhungsverlangen begründen muss, sei es durch Bezugnahme auf den Mietenspiegel, Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten, um nur einige Beispiele zu nennen.
Eine im Mietvertrag enthaltene Regelung, die dem Vermieter ein Recht zur einseitigen Mieterhöhung einräumt, ist gemäß § 557 BGB unwirksam. Hiernach sind einseitige Mieterhöhungsrechte des Vermieters unwirksam, es sei denn, der Mieter stimmt während des Bestehens des Mietverhältnisses einer Mieterhöhung um einen bestimmten Betrag zu. Es dürfte im Einzelfall schwierig sein, eine Mieterhöhungsvereinbarung festzustellen, wenn der Vermieter von einem einseitigen Erhöhungsrecht Gebrauch machen will. Die Frage bleibt dann nur, ob durch die vorbehaltslose Zahlung des Erhöhungsbetrages eine Mieterhöhungsvereinbarung zustande gekommen ist.
Dieses hat der Bundesgerichtshof verneint, da vom objektiven Empfängerhorizont aus betrachtet die Zahlung nicht als stillschweigende Zustimmung angesehen werden kann, weil die einseitige Mietfestsetzung kein Angebot auf Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung durch den Vermieter darstellt. Aus der Sicht eines verständigen Mieters hat der Vermieter durch sein Schreiben, in dem er die zukünftig zu zahlende Miete festsetzt, erkennbar auf der Grundlage der unwirksamen vertraglichen Regelung ein einseitiges Bestimmungsrecht zur Mietanhebung ausüben wollen. Hierin liegt kein Angebot, vielmehr wird ein einseitiger Anspruch geltend gemacht.
Deshalb durfte der Vermieter auch der Zahlung der erhöhten Miete keine Erklärungsbedeutung beimessen. Dieser Fall ist deutlich von dem ebenfalls vom Bundesgerichtshof entschiedenen Sachverhalt zu unterscheiden, wo der Vermieter schriftlich eine erhöhte Miete begehrte, diesem Schreiben war das Verlangen nach einer Mieterhöhung zu entnehmen. Dem hatte der Mieter konkludent zugestimmt, indem er die erhöhte Miete, wie auch häufig bereits in der Vergangenheit, über einen Zeitraum von mehr als neun Jahren hinweg gezahlt hat.
25.11.2005 - Autor: Hans-Christian Schwarzmeier| Verwandt: Ratgeber zur Mieterhöhung |
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