Ist dem Vermieter bekannt, dass der vertraglich vereinbarte Betrag der Vorauszahlungen für die Betriebskosten in keinem Fall kostendeckend ist, sondern weit überschritten wird, so kann der Mieter im Wege des Schadensersatzes aus Verschulden bei Vertragsschluss Vertragsanpassung dahingehend verlangen, dass die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen als nicht abrechnungsfähige Pauschale zu werten sind.
Amtsgericht München, Urteil vom 24.9.1999, Aktenzeichen 452 C 14736/99.
Mietzins kann bei Wohnraum als Nettokaltmiete vereinbart werden, aber auch als Inklusivmiete. Schuldet der Mieter eine Nettokaltmiete, so können neben der Miete für Betriebskosten Vorauszahlungen verlangt werden, in Betracht kommt aber auch die Vereinbarung einer Pauschale. Vorauszahlungen sind jährlich turnusgemäß abzurechnen, mit einer Pauschale sind die Nebenkosten für die Vergangenheit abgegolten, bei einer Unterdeckung kommt eine Abrechnung nicht in Betracht, allenfalls eine Erhöhung der Pauschale für die Zukunft. Vorauszahlungen sind vom Vermieter so anzusetzen, dass sie die tatsächlichen Kosten in etwa abdecken. Setzt der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung bewusst zu niedrig an und schuldet der Mieter nach Ablauf der Abrechnungsperiode einen erheblichen Nachzahlungsbetrag, so kann er im Wege des Schadensersatzes unter Umständen Freistellung von diesem Nachzahlungsbetrag verlangen. Bei einer Erstvermietung – wo die Betriebskosten vom Vermieter mangels Erfahrungswerten in der Regel zu schätzen sind – ist der Vermieter gut beraten, den Mieter bei Beginn darauf hinzuweisen, dass die Vorauszahlungen unter Umständen nicht kostendeckend sind, verbunden mit dem weiteren Hinweis, dass unter Umständen mit Nachzahlungen zu rechnen ist.
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