Betreten der Wohnung durch Verwalter

Eine Regelung, die dem Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage gestattet, ohne sachlichen Grund eine Wohnung zu betreten, ist auch dann mit dem Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung unvereinbar, wenn das Betretungsrecht zeitlich auf zwei Termine pro Jahr beschränkt ist. Die bloße Kontrolle, ob Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind, stellt keinen sachlichen Grund für ein Betretungsrecht dar.

Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken, Beschluß vom 24.11.2000, Aktenzeichen 3 W 184/00.

Gemäß § 14 Nr. 4 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dieses zur Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Der Katalog der Pflichten des Wohnungseigentümers nach § 14 WEG ist dort auch nicht abschließend geregelt, vielmehr können durch Vereinbarung die Pflichten der Wohnungseigentümer noch wesentlich erweitert werden. Soweit es um das Betreten der Wohnung geht, sind Vereinbarungen der Wohnungseigentümer im Lichte des Artikel 13 Grundgesetz auszulegen.

Bei der Auslegung von Bestimmungen ist der Bedeutung und Tragweite dieses Grundrechts Rechnung zu tragen, soweit dessen Schutzbereich berührt ist. Unter Berücksichtigung dieses Grundrechts kann ein über die Regelungen des § 14 Nr. 4 WEG hinausgehendes Betretungsrecht des Verwalters nur wirksam vereinbart werden, wenn ausreichende Anhaltspunkte dafür vorliegen, daß Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen werden müssen. Dieses gilt auch dann, wenn die Duldungsverpflichtung auf den zweimaligen Zutritt pro Jahr beschränkt ist, soweit nicht besondere weitere Voraussetzungen hinzukommen.

Der Schutz der Wohnung nach Artikel 13 Grundgesetz soll Störungen vom privaten Leben fernhalten. Schutzgut ist die räumliche Sphäre, in der sich das Privatleben entfaltet. Der Schutz der Wohnung verbürgt dem Einzelnen mit Blick auf die Menschenwürde sowie im Interesse der Entfaltung der Persönlichkeit einen elementaren Lebensraum. Artikel 13 Grundgesetz enthält insbesondere das grundsätzliche Verbot, gegen den Willen des Wohnungsinhabers in die Wohnung einzudringen. Soweit eine Regelung in der Teilungserklärung das Zutrittsrecht des Verwalters nicht einmal von sachlichen Gründen abhängig macht, ist die Vereinbarung per se unwirksam.

Autor: Jutta Breiholdt      veröffentlicht am 20.05.2001
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