Mieterhöhung aufgrund Vergleichsmieten

Für die Begründung des außergerichtlichen Mieterhöhungsverlangens ist nicht erforderlich, dass die Vergleichsmieten in den letzten vier Jahren vereinbart wurden. Die Vierjahresfrist des § 558 Absatz 1 BGB soll lediglich den Umfang der zu erfassenden und auszuwertenten Mieten zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränken; für die Miete der Vergleichswohnungen hat die Vierjahresfrist indes keine Bedeutung. Mit dem Begründungserfordernis wollte der Gesetzgeber nur erreichen, dass der Mieter zumindest ansatzweise die Information erhält, die er zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens benötigt. Das bedeutet aber zugleich, dass allzu hohe Anforderungen an das Begründungserfordernis nicht zu stellen sind.

Amtsgericht Pinneberg, Urteil vom 05.12.2003, Aktenzeichen 66 C 177/03

Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Miete bei Wohnraum einseitig anzupassen. Es bleibt ihm umbenommen, mit dem Mieter eine Mietanpassungsvereinbarung zu treffen im Wege des Verhandelns. Erreicht der Vermieter dieses Ziel nicht, bleibt ihm nur der Weg eines Mieterhöhungsverlangens, d.h. er muss den Mieter um Zustimmung zur Anpassung der Miete bitten. Eine Anpassung kann nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt werden, die im Regelfall im Mietenspiegel zu finden ist, mit Ausnahmen herausragender Lagen, für die die Mieten nicht erfasst sind (z.B. in Hamburg Lagen unmittelbar an der Außenalster).

Das Mieterhöhungsverlangen kann unterschiedlich begründet werden, z.B. durch Bezugnahme auf den Mietenspiegel, drei Vergleichswohnungen oder aber ein Sachverständigengutachten. Die Frage der Begründung des Erhöhungsverlangens (als Formerfordernis) ist streng zu trennen von der Frage der Begründetheit. Auch wenn das Erhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen begründet wird, werden die Gerichte im Regelfall den Mietenspiegel anwenden, so er für die streitgegenständlichen Wohnungen Vergleichsmieten ausweist.

Autor: Babo von Rohr - 01.03.2004
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