Wieder einmal hat der Bundesgerichtshof (BGH) sich als Reparaturbetrieb für ein unzulängliches neues Mietrecht betätigen müssen. Er hat jetzt entschieden, dass ein Mieter in einem Wohnungsmietvertrag durch eine - befristete - individual-vertragliche Vereinbarung auf sein gesetzliches Kündigungsrecht von 3 Monaten wirksam verzichten kann (Urteil vom 22.12.2003, Aktenzeichen VIII ZR 81/03).
Ähnlich hatten auch schon das Amtsgericht Bergedorf und das Amtsgericht Winsen/Luhe die Rechtslage gesehen und die Vereinbarung einer Kündigungsbefristung für wirksam erklärt. Anders jedoch das Landgericht Krefeld, das eine derartige Klausel als einen Verstoß gegen das neue Mietrecht gewertet hatte. Würde ein Kündigungsausschluss für eine bestimmte Zeit zugelassen, werde die Absicht des Gesetzgebers, die Flexibilität und Mobilität des Mieters zu stützen, unterlaufen. Die Krefelder Richter ließen jedoch wegen der grundsätzlichen Bedeutung die Revision zum BGH zu, der sich jetzt ausdrücklich ihrer Meinung nicht angeschlossen hat: Ein Verstoß gegen den ab 01.09.2001 geltenden § 573 c) Abs. 4 BGB, nach dem solche Vereinbarungen unwirksam sind, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573 c) Abs. 1 BGB abweichen, sei nicht erkennbar. Durch den vereinbarten Kündigungsverzicht würden nämlich die einzuhaltenden Kündigungsfristen - für den Mieter jetzt generell nur 3 Monate - nicht verändert. Die Frage der Kündigungsfrist stelle sich erst dann, wenn dem Kündigenden ein Kündigungsrecht zustehe. Das höchste deutsche Zivilgericht stützt sich in seiner Auffassung auf die Begründung des Regierungsentwurfs zum neuen Mietrecht, in dem ausdrücklich darauf hingewiesen worden sei, dass Mietvertragsparteien auch weiterhin einen unbefristeten Mietvertrag schließen und für einen vertraglich festgelegten Zeitraum auf das ordentliche Kündigungsrecht beiderseits verzichten könnten. Das aber bedeute, dass der Gesetzgeber den bisherigen Rechtszustand nicht habe ändern wollen. Der gesetzliche Schutzzweck werde nicht unterlaufen, denn der Mieter genieße nach wie vor - selbst wenn sich der Vermieter nicht in gleicher Weise gebunden habe - den vollen Mieterschutz. Und: Das Gesetz schütze den Mieter vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag.
Johannes Peter Henningsen, Präsident des Bundesverbandes Ring Deutscher Makler (RDM), begrüßt den Spruch aus Karlsruhe ausdrücklich: "Diese Klarstellung erleichtert unseren Verwaltern künftig die Ausfüllung von Mietverträgen und gibt vor allem den Investoren wieder mehr Zuversicht, in den Mietwohnungsbau zu investieren." Und Heinrich Stüven, Geschäftsführer des Grundeigentümer-Verbandes in Hamburg, hält auch einen Kündigungsausschluss in einem Mietvertragsformular wie dem "Hamburger Mietvertrag für Wohnraum" für rechtswirksam, weil der BGH in der Vereinbarung eines befristeten Kündigungsausschlusses "aus keinerlei Gesichtspunkten einen Verstoß gegen Regelungen des Mietrechts" sehe. Siegmund Chychla, stellvertretender Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg, bedauert die Entscheidung. Chychla: "Das Urteil zeigt wieder einmal, wie ungenau und laienhaft der Gesetzgeber gearbeitet hat. Dieser handwerkliche Fehler muss umgehend behoben werden."
| Breiholdt & Breiholdt bei Finanztip.de Keine Haftung. |
|
|
|
|