BGH U. v. v. 28.01.2004 - VIII ZR 190/03 – WuM 2004, 294
Der Fall: Die Mieter fordern nach dem Ende des Mietverhältnisses einen Teil der Miete zurück. Die vereinbarte Staffelmiete sei überhöht. Vor dem Amts- und Landgericht berufen sie sich erfolgreich darauf, dass im Zeitpunkt der Anmietung nur „ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum" vorhanden gewesen sei. Tatsächlich befand sich die Wohnung bei Anmietung in einem Gebiet mit gefährdeter Wohnraumversorgung. Außerdem galt für die Wohnung eine Zweckentfremdungsverbotsverordnung. Der BGH verwies die Sache zur erneuten Verhandlung an das Landgericht Berlin zurück.
Problemlage: Der Mieter kann nach § 5 WiStrG i.V.m. § 812 BGB Rückzahlung einer überhöht vereinbarten Miete unter anderem dann verlangen, wenn der Vermieter sich die Miete versprechen lässt "unter Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbarem Wohnraum“.
§ 5 WiStrG
„(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen ... unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.“
„(2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die ... für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder ... geändert worden sind.....“
Streitig war, welche Tatsachen der Mieter darzulegen und zu beweisen hat. Nach bisher überwiegender Auffassung reicht es aus, wenn der Mieter das „geringe Angebot an vergleichbarem Wohnraum“ behauptet und hierfür entsprechende Indizien anführt, z.B. der Bestand einer Zweckentfremdungsverordnung oder die Ausweisung der Gemeinde als Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf (vgl. z.B. LG Hamburg, WuM 00, 426; LG Heidelberg WuM 01, 346). Von dem geringen Angebot schlossen die Gerichte dann ohne weiteres auf das Vorliegen des Tatbestandsmerkmals „Ausnutzen“. Abweichend wird vertreten, dass sich die Darlegungs- und Beweislast auch auf die konkreten Verhältnisse der Anmietung im Einzelfall erstreckt (vgl. z.B. LG Berlin GE 03, 189, LG Aachen NZM 01, 466).
Die Entscheidung: Der BGH stellt klar, dass der Mieter auch das subjektive Tatbestandsmerkmal des "Ausnutzens" darzulegen und zu beweisen hat. Es reiche nicht aus, auf die allgemeinen Bedingungen des Wohnungsmarktes zum Zeitpunkt der Anmietung zu verweisen, die für das Vorliegen eines „geringes Angebotes an vergleichbarem Wohnraum“ sprechen. Der BGH lehnt also den Rückschluss von den objektiven Kriterien auf das Vorliegen des gesamten anspruchsbegründenden Tatbestands des § 5 WiStrG ab. Zu den notwendigen Darlegungen rechnet der BGH insbesondere den substantiierte Vortrag zu den einzelnen Umständen der Anmietung. Erforderlich seien ausreichende Darlegungen zu den im Leitsatz genannten Fragen.
Kommentar: Das Urteil engt den Anwendungsbereich des § 5 WiStrG (wieder) auf diejenigen Ausnahmefälle ein, für deren Vorliegen die Vorschrift ursprünglich konzipiert war. Die Schutzfunktion tritt wieder mehr in den Vordergrund.
Praxishinweis: Die Durchsetzung von Ansprüchen wegen Mietpreisüberhöhung wird für den Mieter erheblich erschwert, weil der Nachweis, dass ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum zum Zeitpunkt der Anmietung vorlag, nicht mehr ausreicht. Insbesondere scheiden alle jene Fälle aus, in denen der Mieter von vornherein nur eine bestimmte Wohnung anmieten wollte, oder in denen es der Mieter unterlassen hat, sich vor Anmietung über den Wohnungsmarkt zu informieren.
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