Verwirkung des Rechts zur fristlosen Kündigung

Der BGH hat entschieden (Urteil vom 31.05.2000-XII ZR 41/98), dass der Mieter in entsprechender Anwendung des § 536b BGB sein Recht verwirken kann, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen, obschon der Vermieter es unterlässt, einen Mangel des Mietobjektes innerhalb angemessener Frist zu beseitigen (§ 543 Abs. 1 BGB). Nach ständiger Rechtsprechung des BGH kommt es in entsprechender Anwendung von § 536b BGB zum Ausschluss von Gewährleistungsrechten, wenn der Mieter nach Vertragsabschluss Kenntnis von einem Mangel erlangt und dennoch den ungeminderten Mietzins über eine gewisse Zeit vorbehaltlos weiter zahlt.

Der Mieter verliert dann nicht nur das Recht zur Minderung des Mietzinses, sondern es kann auch soweit kommen, dass der Mieter nicht mehr kündigen kann. So war es in dem entschiedenen Fall, in dem der Mieter einer Gaststätte den Mietzins trotz Vorliegen eines Mangels (nicht ausreichende klima- und lüftungstechnische Ausrüstung des Gaststättenobjektes für den Küchenbetrieb einer Speisegaststätte) den Mietzins für längere Zeit zahlte und sich erst nach längerer Zeit bei der außerordentlichen Kündigung auf den Mangel berief. Das Recht zur fristlosen Kündigung nach § 542 BGB – so der BGH – muss ohnehin innerhalb einer angemessenen Frist ausgeübt werden, nach dem der Berechtigte den Kündigungsgrund erfahren hat.