Abmahnung vor Kündigung
Die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges setzt ausnahmsweise eine Abmahnung gegenüber dem säumigen Mieter voraus, wenn sich dem Vermieter der Schluss aufdrängen muss, dass die Nichtzahlung der Miete nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder unwilligkeit beruht. So entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf mit Urteil vom 25.3.2004 (Aktenzeichen 10 U 109/03). Fehlt es bei einer solchen Sachlage an einer Abmahnung, so kann die Kündigung unwirksam sein, weil der Vermieter mit der Kündigung gegen Treu und Glauben verstößt. Eine solche Konstellation kann zum Beispiel gegeben sein, wenn der eigentliche Mieter untervermietet, der Untermieter regelmäßig seine Zahlungen erbringt und der Vermieter dem Mieter über das geänderte Zahlungsverhalten nicht informiert, insbesondere auch nicht Rückstände spezifiziert. Im Regelfall ist allerdings eine Abmahnung bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht erforderlich, da der Mieter selbst weiß, dass er die Miete monatlich und pünktlich entrichten muss und bei erheblichen Rückständen insoweit auch die Kündigung droht. Eine andere Beurteilung kann dann gerechtfertigt sein, wenn das Mietverhältnis bereits über Jahre andauert und die Zahlungen immer pünktlich und in voller Höhe geleistet worden sind.
Autor: Ricarda Breiholdt