Kündigung wegen Zahlungsverzuges und Räumungsvollstreckung
Mit Urteil vom 8.7.2003 (Aktenzeichen 316 S 43/03) hat das Landgericht Hamburg entschieden: Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges muss der Vermieter den Zahlungsrückstand darlegen. Nicht ausreichend ist es, wenn hierzu eine Aufstellung überreicht wird, die mit einem Saldovortrag beginnt, aus dem nicht ersichtlich ist, welche unterlassenen Zahlungen, nämlich Mietrückstände oder Rückstände aus Nebenkostenabrechnungen, ihm zugrunde liegen.
Die Entscheidung ist Ausfluss der Mietrechtsreform, gemäß § 569 Abs. 4 BGB ist auch bei der fristlosen Kündigung der zur Kündigung führende Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Es reicht damit nicht aus, dass schlicht zur Begründung der fristlosen Kündigung ein Saldo angegeben wird (zum Beispiel Mietrückstand € 5.300,--), ohne darzulegen, für welche Monate welche Rückstände bestehen. Es ist daher für die Praxis dringend zu empfehlen, in der Kündigung aufzugeben, für welchen Monat welcher Mietrückstand besteht. Anderenfalls kann ein Räumungsverfahren, welches mit nicht unerheblichen Kosten verbunden ist, scheitern, wenn die Kündigung unwirksam ist, der Mieter zwischenzeitlich den Zahlungsausgleich vorgenommen hat.
In diesem Zusammenhang bleibt weiter hinzuweisen auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18.7.2003 (Aktenzeichen IX a ZB 116/03). Der Bundesgerichtshof hat wie folgt entschieden: Gegen einen Untermieter kann die Räumungsvollstreckung nicht aufgrund des gegen den Hauptmieter ergangenen Titels betrieben werden. Werden Mieträume von einem Dritten genutzt, insbesondere auch einem Untermieter, so ist bei einer Räumungsklage gegen den Hauptmieter auch der Untermieter mit zu verklagen, um zu gewährleisten, dass aus einem erstrittenen Räumungsurteil die Räume tatsächlich freigemacht werden können, indem gegen Hauptmieter und/oder Untermieter vollstreckt wird. Anderes gilt, wenn der Untermieter zur Vermeidung einer Räumungsklage gegen ihn entsprechende Erklärungen abgibt, dass er sich einer Räumungsvollstreckung aus dem Titel, der gegen den Hauptmieter ergangen ist, nicht widersetzt bzw. diesem unterwirft.
Autor: Babo von Rohr