Vermieterin pleite: Darf der Gewerbemieter deswegen 'außerordentlich' kündigen?
Eine GmbH war in die Miesen geraten. Es reichte nicht einmal mehr für die Eröffnung eines Konkursverfahrens, die GmbH wurde wegen Vermögenslosigkeit im Handelsregister gelöscht. Dabei besaß sie noch eine Immobilie. Ein Mieter nahm die Finanzprobleme der Vermieterin zum Anlass, sich aus zwei Mietverträgen zu verabschieden.
Der Bundesgerichtshof (BGH) erklärte die außerordentlich Kündigung für unwirksam (XII ZR 5/00). Bei der Beurteilung, ob ein wichtiger Grund die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar mache, seien strenge Maßstäbe anzulegen. Der Vermögensverfall einer Partei berechtige den Vertragspartner grundsätzlich nicht, sich vom Vertrag zu lösen. Das gelte selbst dann, wenn das Konkursverfahren (nach neuem Recht heißt es: Insolvenzverfahren) über das Vermögen des Vermieters eröffnet oder die Konkurseröffnung mangels Masse abgelehnt werde.
Auch dann könne die GmbH weiter existieren - wenn sich herausstelle, dass noch Vermögen vorhanden sei. In diesem Fall nehme sie weiterhin am Rechtsverkehr teil, stellte der BGH fest. So sei es hier: Wegen ihrer Rechte an der Immobilie und aus den Mietverträgen bestehe die GmbH trotz der Löschung im Handelsregister fort. Erfülle sie ihre mietvertraglichen Pflichten, sei es für den Mieter zumutbar, das Mietverhältnis fortzusetzen. Erfülle sie ihre Pflichten nicht, könne der Mieter von seinem gesetzlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen.
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23. Januar 2002 - XII ZR 5/00