Ältere Urteile kurz dargestellt
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Hier nun die prägnanten Anmerkungen zu einigen "älteren Urteilen":
- Will ein Vermieter die Miete erhöhen, kann der Mieter seine Zustimmung hierzu nicht davon abhängig machen, dass der Vermieter zuvor Mängel in der Wohnung beseitigt; davon unberührt bleibt die gesetzliche Regelung, nach der der Mieter wegen Mängeln der Mietsache die Miete entsprechend kürzen kann. (Beschluss des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 29. Juli 1999 - 20 ReMiet 1/96)
- Bei der Festsetzung der neuen allgemeinen Benutzungsbedingungen für die ehemals Post eigenen Bundesmietwohnungen als Werkwohnungen der Deutschen Telekom AG handelt es sich um eine "betriebliche Sozialangelegenheit"; daher hat der Gesamtbetriebsrat der Deutschen Telekom AG hier ein Mitbestimmungsrecht. (Beschluss des Bundesarbeitsgerichts vom 23. März 1999 - 1 ABR 32/98)
- Rechnet ein Vermieter bei Vertragsende die Nebenkosten nicht ab, obwohl dies im Vertrag vorgesehen ist, kann der Mieter seine Vorauszahlungen für die Nebenkosten (bis auf den vermutlich angefallenen Mindestbetrag) zurück verlangen; gibt es für die Mindesthöhe der Nebenkosten keinerlei Anhaltspunkte, kann er die nicht abgerechneten Vorauszahlungen insgesamt zurück fordern. (Beschluss des Oberlandesgerichts Braunschweig vom 8. Juli 1999 )
- Wer Geschäftsräume für Zubereitung und Verkauf von Speisen mietet, kann den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn die Behörden diese Art der Geschäftstätigkeit in den betreffenden Räumen nicht genehmigen, und der Vermieter sowohl wusste, dass in den Räumen Essen zubereitet werden sollte, als auch Kenntnis von den behördlichen Hindernissen hatte. (Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 19. Januar 1999 - 7 O 5596/98)
- Wenn ein Mieter schuldhaft immer wieder unpünktlich die Miete zahlt, kann ihm der Vermieter fristlos kündigen; dies ist aber nicht der Fall, wenn der Mieter auf Sozialhilfe angewiesen ist und die Mietzahlungen nur deshalb unpünktlich beim Vermieter eingehen, weil das Sozialamt unpünktlich zahlt. (Beschluss des Kammergerichts in Berlin vom 11. Dezember 1997 - 8 RE-Miet 1354/96)
- Laut Gesetz kann der Mieter eine vereinbarte Kaution in drei Monatsraten zahlen; enthält der Mietvertrag eine dem widersprechende Regelung, nach der sofort beim Einzug die gesamte Kaution fällig ist, muss er überhaupt keine Kaution zahlen, weil die Vertragsklausel unwirksam ist. (Urteil des Amtsgerichts Steinfurt vom 11. März 1999 - 4 C 636/98)
- Tauscht ein Vermieter kaputte einfache Fenster gegen neue, isolierverglaste Fenster aus, darf er die Kosten dieser Modernisierungsmaßnahme nur dann auf die Mieter umlegen, wenn er davon die Summe abzieht, die die Instandsetzung der alten Fenster (wahrscheinlich) gekostet hätte (denn Instandhaltungsmaßnahmen muss der Vermieter finanzieren); unterlässt er dies, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. (Urteil des Amtsgerichts Bremerhaven vom 23. Februar 1999 - 52 C 1898/98)
- Ein Gericht darf den Wunsch eines Vermieters, zwei vermietete Wohnungen zusammen zu legen und selbst dort einzuziehen, nicht abblocken, indem es seine Kündigung gegenüber dem Mieter der ersten Wohnung mit der Begründung für unzulässig erklärt, der Kündigungsrechtsstreit in Bezug auf die zweite Wohnung sei noch nicht entschieden und er könne ohnehin nicht einziehen; diese Logik würde letztlich dazu führen, dass die Absicht des Vermieters niemals praktisch durchsetzbar wäre. (Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 26. November 1997 - 1 BvR 1698/95)
- Nach dem Tod eines Ehepartners ist der Überlebende, der bisher in der Wohnung lebte, aber nicht Mieter war, berechtigt, in der Wohnung zu bleiben und in den Mietvertrag einzutreten; diese Bestimmung kann nicht auf eine gleichgeschlechtliche Lebensgemeinschaft ausgedehnt werden, weil diese Art der Partnerschaft nicht mit der Ehe vergleichbar ist. (Urteil des Landgerichts Kiel vom 22. Januar 1998 - 8 S 282/97)
- Ein Vermieter kann einen Mietvertrag nicht wegen unerlaubter Untervermietung kündigen, wenn der Mieter seinen Lebensgefährten in die Wohnung aufnimmt, es sei denn, die Person des Untervermieters gäbe dazu einen sachlichen Anlass. (Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 8. April 1997 - 46 C 757/96)
- Modernisiert ein Vermieter eine Wohnung, kann er die Miete erhöhen, wenn er dem Mieter schriftlich erläutert, welche Kosten dabei entstanden sind; es genügt aber nicht, dem Mieter zusammen mit dem Mieterhöhungsschreiben ungeordnete Anlagen zu schicken (nicht nummerierte lose Blätter, die auch nicht Bezug aufeinander nehmen), weil so die Aufstellung der einzelnen Kosten "in keinem einheitlichen Bild erscheint". (Urteil des Landgerichts Berlin vom 17. Juli 1998 - 64 S 353/97)
- Wenn ein Vermieter nach einem Räumungsurteil das Schloss der Mietwohnung auswechselt, um dem Mieter deren Nutzung unmöglich zu machen, kann der Mieter (im Wege der einstweiligen Verfügung bei Gericht) verlangen, dass ihm der Gerichtsvollzieher mit einem Schlosser die Wohnungstür öffnet; der Vermieter darf nämlich seine Rechte nicht durch Selbsthilfe gewaltsam durchsetzen, sondern muss bei Gericht beantragen, dass die Polizei für ihn die Räumung durchführt. (Beschluss des Amtsgerichts Ulm vom 5. Juli 1996 - 4 C 1654/96)
- Die Klausel in einem Mietvertragsformular, dass der Mieter ausdrücklich darauf verzichte, eine Satellitenempfangsanlage aufzustellen, ist unwirksam, weil sie das Grundrecht der Informationsfreiheit in unzulässiger Weise beeinträchtigt. (Urteil des Landgerichts Essen vom 12. März 1998 - 10 S 505/97)
- Soll eine Wohnung laut Mietvertrag über eine Einbauküche verfügen, kann der Mieter die monatliche Mietzahlung auf Null reduzieren, falls die Einbauküche fehlt. (Urteil des Landgerichts Itzehoe vom 25. Februar 1997 - 1 S 397/96)
- Auch wenn es für die Mieter selbst ungünstig ist, keine Vorauszahlungen für die Nebenkosten zu leisten, weil nach Ablauf der Abrechnungsperiode so jeweils ein hoher Betrag auf sie zukommt: Sind vertraglich keine Vorauszahlungen vereinbart, entscheiden allein die Mieter darüber, ob sie diesen Nachteil in Kauf nehmen wollen oder ob sie sich bereit erklären, monatliche Vorauszahlungen zu leisten. (Urteil des Amtsgerichts Daun vom 30. Juni 1999 - 3 C 240/99)
- Die Vereinbarung einer "Mietwechselpauschale" oder "Vertragsausfertigungsgebühr" - also einer Sorte von Bearbeitungsgebühr für den Aufwand des Vermieters anläßlich der Neuvermietung einer Wohnung - in Höhe von rund 150 Euro (290 DM) ist jedenfalls dann wegen Wuchers null und nichtig, wenn die Nettokaltmiete für die betreffende Wohnung nur 285 DM beträgt. (Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 19. November 1998 - 37B C 298/98)
- Wenn ein Vermieter eine monatliche Zahlung vereinbart, die um mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete für gleichartige Wohnungen liegt (und dabei ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen ausnützt), kann der Mieter den darüber liegenden Betrag zurückverlangen; der Vermieter muss die zuviel gezahlte Miete auch dann zurückzahlen, wenn während der Mietzeit das Angebot an vergleichbaren Wohnungen gestiegen ist. (Beschluss des Oberlandesgerichts Hamburg vom 3. März 1999 - 4REMiet U 131/98)
- Nimmt ein Vermieter nach Vertragsende die Räume nicht rechtzeitig zurück, indem er zum Übergabetermin nicht erscheint, darf der Mieter nicht einfach ausziehen; er muss dem Vermieter zunächst androhen, er werde ohne förmliche Übergabe der Räume ausziehen, wenn der Vermieter zu einem Ersatztermin für die Übergabe wieder nicht komme; erst dann hat er seine "Rückgabepflicht" förmlich erfüllt, obwohl kein Übergabetermin stattgefunden hat. (Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 21. Januar 1999 - 10 U 32/98)
- Hat der Geschäftsführer einer GmbH bei den Verhandlungen über einen Gewerbemietvertrag deutlich gemacht, dass er für die GmbH Räume sucht, scheidet seine persönliche Haftung für den von ihm geschlossenen Vertrag auch dann aus, wenn im Mietvertrag bei der Bezeichnung des Mieters der Zusatz "GmbH" fehlt und der Geschäftsführer den Vertrag nur mit seinem Namen und ohne Zusätze unterschrieben hat. (Urteil des Oberlandesgerichts Köln vom 29. Januar 1999 - 19 U 109/98)
- Wenn ein Mieter in der Mietwohnung intensiv raucht, handelt es sich um eine "vertragsgemäße Nutzung des Mietobjekts"; Ablagerungen von Schadstoffen auf Tapeten, Decken und Gardinen muss der Vermieter daher hinnehmen. (Urteil des Landgerichts Köln vom 19. August 1998 - 9 S 188/98)
- Hat ein Mieter beim Auszug Schönheitsreparaturen auszuführen, muss er dabei die "Grenzen normalen Geschmacks" einhalten; er darf für zuvor weiß gestrichene bzw. lackierte Wände, Decken und Rolladenkästen nicht einen grauen Farbton wählen. (Urteil des Landgerichts Aachen vom 17. Oktober 1996 - 6 S 90/96)
- Eine Vereinbarung, nach der der Mieter beim Vertragsschluss eine "Bearbeitungsgebühr" von 300 DM zu zahlen hat, begegnet keinen Bedenken. (Beschluss des Amtsgerichts Bochum vom 2. Dezember 1997 - 66 C 531/97. Anders das Amtsgericht Neuss in einem Urteil vom 16. September 1994 - 32 C 241/94). Angemessen ist allenfalls eine Gebühr von 100 bis 200 DM, bei höheren Gebühren besteht ein "Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung".
- Der Mieter kann verlangen, dass der Vermieter die Nebenkosten spätestens sechs Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode abrechnet. (Beschluss des Landgerichts Frankfurt am Main vom 29. April 1998 - 33 C 444/98-27)
- Wird die Terassentür einer Mietwohnung bei einem Einbruch beschädigt, ist der Vermieter dazu verpflichtet, sie reparieren zu lassen - und zwar unabhängig davon, ob der Mieter aus seiner Hausratversicherung dafür eine Entschädigung erhalten hat oder nicht. (Urteil des Amtsgerichts Köln vom 12. Dezember 1997 - 221 C 376/97)
- Hat eine Wohnung einen Mangel, kann der Mieter trotzdem nicht die Miete kürzen, wenn er den Vermieter darüber jahrelang nicht informiert hat und dieser von dem Mangel auch nicht auf andere Weise erfahren hat. (Urteil des Landgerichts Berlin vom 6. März 1998 - 65 S 386/97)
- Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnungsrecht (im konkreten Fall hatte es ein Sohn seiner Mutter für zwei Räume seiner Eigentumswohnung eingeräumt, die er anschließend verkaufte; es wurde im Kaufvertrag anerkannt) erlischt nicht, wenn die Begünstigte das Recht nicht mehr persönlich ausüben kann; wird die Begünstigte pflegebedürftig und zieht in ein Altenpflegeheim, kann sie deshalb die Räume vermieten oder zumindest von den neuen Wohnungseigentümern eine Nutzungsentschädigung verlangen. (Beschluss des Oberlandesgerichts Celle vom 13. Juli 1998 - 4 W 129/98)
- Fällt die Wechselsprechanlage in einem Mietshaus (mit mehreren Etagen und über 20 Parteien) aus, stellt das einen Mangel der Mietsache dar, der eine Kürzung der Miete um fünf Prozent rechtfertigt; funktioniert auch die Klingelanlage nicht, beträgt die zulässige Minderung 10 Prozent. (Urteil des Amtsgerichts Rostock vom 30. September 1998 - 41 C 183/98)
- Die von den Gemeinden aufgestellten Mietspiegel können grundsätzlich auch herangezogen werden, wenn es darum geht, die maßgebliche Vergleichsmiete für die Verhängung von Fehlbelegungsabgaben - die der Mieter einer Sozialwohnung zahlen muss, wenn sein Einkommen über der Grenze für den sozialen Wohnungsbau liegt - festzustellen; der von einer Fehlbelegungsabgabe Bedrohte kann aber vor Gericht verlangen, dass ein solcher Mietspiegel von einem Sachverständigen auf seine Tauglichkeit überprüft wird. (Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 18. November 1998 - 8 C 9/97)
- Ob einem Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen die steuerrechtliche Anerkennung zu versagen ist, entscheidet sich danach, ob die vertragliche Regelung des Mietverhältnisses und seine Durchführung dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen; wenn es keine Vereinbarung darüber gibt, ob der Mieter oder der Vermieter die Nebenkosten trägt, spricht das gegen eine steuerliche Anerkennung. (Urteil des Bundesfinanzhofs vom 17. Februar 1998 - IX R 30/96)
- Die Klausel in einem Mietvertrag über eine Wohnung, nach der der Mieter für das Anlegen und Auflösen eines Sparbuchs für die Kaution 25 DM zahlen muss, ist unwirksam; solche Kosten hat der Vermieter gemäß Gesetz selbst zu tragen. (Urteil des Landgerichts München I vom 3. Juli 1997 - 7 O 18843/96)
- Informiert der Mieter den Vermieter über einen Mangel in der Wohnung, wahrt er damit sein Recht auf Minderung für einen späteren Prozess, in dem es um deren Höhe geht, auch wenn er sich zum Betrag noch nicht geäußert hat; das Maß der Beeinträchtigung und damit die genaue Höhe der Minderung muss das Gericht dann durch Sachverständige klären lassen. (Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 11. Juni 1997 - XII ZR 254/95)
- Wenn beide Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft einen Mietvertrag unterschrieben haben und nach der Trennung auseinanderziehen wollen, wobei einer der Partner in der Wohnung bleiben möchte und sich nicht an Bemühungen beteiligt, den Vertrag vorzeitig zu lösen, muss dieser sich gegenüber dem auszugswilligen Ex-Partner verpflichten, die Miete alleine zu zahlen. (Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 24. Oktober 1997 - 22 U 43/97)
- Im Normalfall kann ein Mieter seine Wohnung fristlos kündigen, wenn sie unbewohnbar ist (auch wenn der Vermieter das nicht verschuldet hat); das ist jedoch nicht der Fall, wenn die Wohnung wegen eines Brandes nicht mehr benützt werden kann und erstens erwiesen ist, dass die Ursache dafür nicht in den Verantwortungsbereich des Vermieters fällt, und zweitens fraglich ist, ob der Mieter den Brandschaden nicht selbst verschuldet hat. (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26. November 1997 - XII ZR 28/96)
- Wenn das Auto eines Mieters, der westlich von Lüneburg auf einem Gutsgelände wohnt, vor dem Gutsgebäude steht und in diesem meist schneearmen Gebiet von einer Dachlawine betroffen und beschädigt wird, haftet der Vermieter nicht für den Schaden; das gilt jedenfalls dann, wenn es auf dem Gelände genügend Abstellmöglichkeiten gegeben hätte, auf denen keine Gefahr von Dachlawinen droht. (Urteil des Amtsgerichts Winsen (Luhe) vom 6. Oktober 1997 - 4 b C 1077/97)
- Kündigt ein Vermieter, ohne einen ausreichenden Grund dafür zu haben und verbreitet er anschließend auch noch unzutreffende Behauptungen über den Mieter, so dass dieser einen gebuchten Urlaub absagt, um das Problem der üblen Nachrede zu bewältigen, kann der Mieter verlangen, dass ihm der Vermieter die Stornokosten für die Reise ersetzt. (Urteil des Landgerichts Hamburg vom 14. August 1997 - 334 S 61/97)
- Wenn ein Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses erreichen will, dass eine Familie auszieht, muss er seine Räumungsklage nicht auch gegen das minderjährige Kind der Familie erheben, da es genügt, wenn im Räumungsurteil steht, dass die Eltern ausziehen müssen; die Klage gegen den Minderjährigen ist deshalb abzuweisen. (Urteil des Landgerichts Lüneburg vom 12. Februar 1998 - 1 S 569/96)
- Ein Mieter muss den vom Vermieter beabsichtigten Umbau des acht Quadratmeter großen Wohnungsbalkons in einen Wintergarten nicht dulden; der Umbau stellt nämlich keine Maßnahme zur Verbesserung der Mieträume dar. (Urteil des Landgerichts Berlin vom 23. Mai 1997 - 64 S 507/96)
- Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, ohne einen "wichtigen Grund" dafür anzugeben, kann der Mieter kündigen; dieses Sonderkündigungsrecht hat der Mieter aber nur dann, wenn der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung generell verweigert - nicht in bezug auf einen einmaligen Vorfall. (Urteil des Landgerichts Berlin vom 19. Juni 1997 - 62 U 580/96)
- Stirbt der Mieter einer Wohnung, der mit seiner Ehefrau zusammengewohnt hat, so kann diese das Mietverhältnis fortsetzen, auch wenn sie den Mietvertrag nicht (mit-)unterschrieben hatte; die "gleichgeschlechtliche Lebensgemeinschaft" dagegen ist als eine "Form menschlichen Zusammenlebens eigener Art" anzusehen, auf die diese für Eheleute geltende Regelung nicht entsprechend anzuwenden ist. (Urteil des Landgerichts Kiel vom 22. Januar 1998 - 8 S 282/97)