Welche Temperatur schuldet der Vermieter dem Mieter?: Einem Anwalt ist es in der Kanzlei zu kalt, einem Arzt in der Praxis zu heiß

Unter welchen Bedingungen sich ein Mensch wohlfühlt, ist bekanntlich nicht objektiv zu beurteilen. Von der Justiz wird allerdings genau das erwartet: Ein Rechtsanwalt fror in seiner Kanzlei. Jedenfalls zog er vor Gericht, um gegen den Vermieter der Büroräume - der jeweils die Heizung abstellte, wenn es 20 Grad warm war - eine Raumtemperatur von 22 Grad zu erkämpfen. Im Mietrecht konnte das Oberlandesgericht München keinen Hinweis auf eine bestimmte, vom Vermieter 'geschuldete Temperatur' entdecken (5 U 2889/00). Im Mietvertrag stand dazu auch nichts. Die Richter stützten sich deshalb auf die DIN-Norm 4701 (Regeln für die Berechnung des Wärmebedarfs von Gebäuden) und auf die Arbeitsstättenrichtlinie, die für Büroräume eine Mindesttemperatur von 20 Grad Celsius vorschreibt. Der Vermieter müsse die Heizungsanlage nur so einstellen, dass in der Rechtsanwaltskanzlei 20 Grad Celsius erreicht würden, entschieden sie. Dies sei auch bei sitzender, bewegungsarmer Tätigkeit 'eine angenehme Raumtemperatur', jedenfalls, wenn man es 'objektiv' betrachte. Besonders kälteempfindliche Mieter sollten schon beim Abschluss des Mietvertrags höhere Mindesttemperaturen vereinbaren, das stehe ihnen frei.

Umgekehrt protestierte ein Facharzt für Urologie gegen die Hitze: Er kürzte in den Sommermonaten die Miete für seine Praxisräume um 20 Prozent, weil die Temperatur innen fast auf 30 Grad stieg, wenn es draußen über 30 Grad heiß wurde. Die Vermieter hatten mit ihrer Zahlungsklage keinen Erfolg, weil das Oberlandesgericht (OLG) Rostock diese Temperaturen als Mangel der Mietsache einstufte (3 U 83/98). Der Arzt dürfe aus diesem Grund die Miete mindern. Auch in einer Arztpraxis müssten die Normen der Arbeitsstättenrichtlinie eingehalten werden: Bei Außentemperaturen bis zu 32 Grad dürfe die Innentemperatur 26 Grad nicht übersteigen (anders gesagt: Innen müsse die Temperatur mindestens um sechs Grad niedriger sein als draußen). In der Arztpraxis sei es weitaus heißer, weil die Räume überdurchschnittlich große Fenster hätten.

Vergeblich forderten die Vermieter, der Urologe solle nachts lüften, so könne er ohne Weiteres eine angenehmere Raumtemperatur erreichen. Das könne man vom Mieter nicht verlangen, urteilte das OLG, damit würde er nämlich für den Fall eines Einbruchs seinen Versicherungsschutz verlieren. Wenn sich niemand in der Praxis aufhalte, müssten die Fenster geschlossen bleiben, alles andere wäre 'grob fahrlässig'.

Urteile des OLG München vom 21. November 2000 - 5 U 2889/00 und des OLG Rostock vom 29. Dezember 2000 - 3 U 83/98

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