Räumungsfrist für Gewerbemieter?
Für den Vermieter ist die Gewährung einer Räumungsfrist grundsätzlich unzumutbar, wenn die Zahlung der laufenden Miete/Nutzungsentschädigung für die Dauer der Räumungsfrist nicht gewährleistet ist.
OLG Stuttgart, Beschluss vom 07.06.2006, Aktenzeichen 13 U 89/06
ZPO § 721
Problem/Sachverhalt:
Der Kläger hat an die Beklagte eine Immobilie vermietet zur Nutzung als Wohn- und Gewerberaum. Gemäß Mietvertrag sind die Räume zum überwiegenden Teil als Gewerberaum vermietet. Der Mieter ist in erheblichem Umfang in Mietrückstände geraten, was den Vermieter veranlasst hat, das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs zu kündigen. Der Mieter räumte nicht, woraufhin der Vermieter Räumungsklage eingereicht hat. Der Räumungsanspruch wurde durch den Mieter anerkannt und zugleich die Einräumung einer Räumungsfrist beantragt. Das Landgericht hat den Antrag der Beklagten auf Gewährung einer Räumungsfrist zurückgewiesen. Die Beschwerde an das Oberlandesgericht blieb erfolglos.
Entscheidung:
Die Bewilligung einer Räumungsfrist ist grundsätzlich auch im Falle einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich. Erforderlich ist sodann eine Abwägung der Interessen des Mieters und des Vermieters. Dem Vermieter ist es grundsätzlich nicht zumutbar, eine Räumungsfrist hinzunehmen, wenn nicht gewährleistet ist, dass wenigstens für die Dauer der Räumungsfrist die laufende Miete/Nutzungsentschädigung gezahlt wird. Ein dahingehendes Angebot hat die Beklagte als Mieter zu keinem Zeitpunkt unterbreitet. Bereits in der Vergangenheit hat die Beklagte den Ausgleich von Mietrückständen angekündigt, ohne den Worten Taten folgen zu lassen.
Die erneute Ankündigung des kurzfristigen Zahlungsausgleichs bietet angesichts des früheren Verhaltens keine ausreichende Gewähr, dass die anfallenden Ansprüche auf Nutzungsentschädigung wie angekündigt ausgeglichen werden. Ein vorrangiges Interesse der Beklagten an der Gewährung einer Räumungsfrist ist nicht dargetan. Der Vermieter hat die fristlose Kündigung erst nach mehrfacher Mahnung ausgesprochen unter Gewährung einer Räumungsfrist von einer Woche und sodann nach mehr als zwei Monaten Räumungsklage eingereicht. Angesichts dieses Zeitablaufs hat die Beklagte ausreichend Zeit gehabt, sich auf die anstehende Räumung vorzubereiten.
Die Gewährung einer Räumungsfrist kann unter diesen Umständen nicht in Betracht kommen. Eine andere Betrachtung ist selbst dann nicht gerechtfertigt, wenn die Räume insgesamt als Wohnraum vermietet wären. Die Ersatzbeschaffung von Wohnraum ist bei entspanntem Wohnungsmarkt möglich, soweit die Anmietung einer Ersatzwohnung lediglich an der Zahlungsfähigkeit scheitert, kann dieses bei der Gewährung einer Räumungsfrist nicht berücksichtigt werden.
Praxishinweis:
Der Vermieter hat bereits aufgrund der fristlosen Kündigung, der Zahlungsrückstände und der Prozesskosten erheblichen Schaden. Es ist ihm nicht zumutbar, den Mieter, der sich vertragswidrig verhält, in den Räumen zu belassen, ohne dass nicht wenigstens Nutzungsentschädigung geleistet wird. Die Entscheidung des Oberlandesgerichts ist damit folgerichtig.
Autor: Babo von Rohr Datum:
30.10.2006