Einwendungsausschluss gegen Betriebskostenabrechnung bei Gewerberaum
§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB - Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung hat der Vermieter dem Mieter spätestens 12 Monate nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen ist auf Gewerbemietverhältnisse nicht analog anwendbar.
OLG Brandenburg, Urteil vom 24.05.2006, Aktenzeichen 3 U 189/05
BGB § 556 Abs. 3 Satz 5, 6, § 578
Problem/Sachverhalt:
Klägerin und Beklagten verbindet ein Gewerbemietverhältnis. Die Klägerin hat über die Betriebskosten gegenüber dem Beklagten abgerechnet. Nach Zugang der Abrechnung ist zwischen den Parteien Streit entstanden über die Höhe der Stromkosten. Der Beklagte hat unter Darlegung von früherer und späterer Zählerstände den angesetzten Stromverbrauch als unplausibel hoch bestritten. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben unter Hinweis darauf, dass die Abrechnung nicht unter Gegenüberstellung von jeweiligen Anfangs- und Endbeständen konkret angegriffen worden ist. Auf die Berufung des Beklagten wurde das landgerichtliche Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Entscheidung:
Der Vermieter muss die Richtigkeit der Verbrauchserfassung darlegen und beweisen. Der angesetzte Verbrauch muss sich entweder aus Zählerständen ableiten lassen oder plausibel geschätzt sein. Beide Voraussetzungen fehlen. Die Klägerin hat zunächst keine berücksichtigungsfähigen Zählerstände vorgetragen. Dem Beklagten kann auch nicht vorgeworfen werden, er hätte die jeweiligen Anfangs- und Endstände konkret angreifen müssen. Dieses setzt das Vorhandensein einsehbarer Belege und beurteilbarer Zählerstände voraus, was nicht vorlag.
Der Beklagte ist als Mieter auch nicht mit seinen Einwendungen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ausgeschlossen, wonach ein Mieter gegen eine Betriebskostenabrechnung seines Vermieters regelmäßig spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung Einwendungen mitzuteilen hat. Diese Vorschrift gilt Kraft Gesetzes nur für Wohnraummietverhältnisse. § 578 BGB erklärt diese Vorschrift für Gewerbemietverhältnisse nicht für entsprechend anwendbar. Eine analoge Anwendung dieser Vorschrift ist bereits zweifelhaft.
Jedenfalls gebietet sich eine analoge Anwendung im vorliegenden Fall nicht. Es erscheint insbesondere treuwidrig, dem Beklagten eine zwölfmonatige Ausschlussfrist entgegenzuhalten, wenn sich erst lange nach deren Ablauf für den Mieter die Tatsache und Notwendigkeit einer Schätzung herausstellt mit erforderlichen Schätzdaten weit außerhalb der abgerechneten Zeiträume.
Praxishinweis:
Der Entscheidung des Oberlandesgerichts ist vollumfänglich zuzustimmen. Der Gesetzgeber hat für Gewerbemietverhältnisse bewusst nicht auf § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB verwiesen. Insoweit fehlt es bereits an einer unbeabsichtigten Regelungslücke. Es entspricht daher auch herrschender Meinung, dass der Gewerberaumvermieter nicht binnen 12 Monaten abrechnen muss.
Autor: Babo von Rohr Datum:
06.11.2006