Mischmietverhältnisse
Werden durch einen einheitlichen Mietvertrag Räume sowohl zur gewerblichen Nutzung wie auch zur Wohnraumnutzung vermietet, spricht man vom so genannten Mischmietverhältnis. Diese Art des Mietverhältnisses ist deshalb von besonderer Brisanz, weil die mietrechtlichen Vorschriften für Gewerbe- und Wohnraummietverhältnisse sich deutlich unterscheiden.
Die Vertragsparteien könnten deshalb erwägen, die Wohnräume mit Wohnraummietvertrag und die Gewerberäume mit Gewerbemietvertrag zu vermieten. Dieses stößt in der Praxis aber auf erhebliche Schwierigkeiten. Zu denken ist nur daran, dass sich Vermieter oder Mieter durch Kündigung nur von einem Teil der Mietflächen lösen, zum Beispiel nur das Gewerbemietverhältnis beenden. Es müsste dann ein Mieter gesucht werden, der mit dem bisherigen Mieter in einer Mietfläche untergebracht wird.
Werden Räume zu Wohn- und Gewerbezwecken mit einem Mietvertrag vermietet, gilt der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses. Das Mietverhältnis ist entweder ein Gewerbemietverhältnis oder aber ein Wohnraummietverhältnis. Maßgeblich ist, auf welchem Teil des Mietvertrages der Schwerpunkt liegt (so genannte Übergewichtstheorie). Einheitlich sind die Vorschriften des Wohn- oder Gewerbemietrechts anzuwenden, je nachdem, welche Nutzungsart überwiegt.
Werden in der Praxis zum Beispiel Gastronomieflächen gemeinsam mit einer Wohnung vermietet, so liegt im Regelfall ein Gewerbemietverhältnis vor, weil der Mieter mit den gewerblichen Räumen seinen Lebensunterhalt erwirtschaften will und damit der Schwerpunkt des Vertrages auf der gewerblichen Nutzung liegt.
Gleiches gilt zum Beispiel bei der Vermietung an eine Anwaltskanzlei oder Arztpraxis mit Wohnung. Wird das Mietverhältnis sodann als Gewerbemietverhältnis eingeordnet, gelten zu Gunsten des Mieters die Vorschriften des sozialen Wohn- und Mietrechts bezüglich der Wohnung nicht.Autor: Babo von Rohr Datum:
16.11.2006
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