Haben Mieter und Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen (Normalfall), können Mieter diesen Mietvertrag ohne Angabe von Gründen kündigen. Vermieter aber nicht, denn sie benötigen einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund.
Wer kündigt, muss im Zweifel nachweisen, dass die Kündigung rechtzeitig den Vertragspartner erreicht hat. Die kündigende Vertragspartei sollte daher die Kündigung per Einwurf-Einschreiben verschicken. Hierdurch kann die Zustellung des Kündigungsbriefes belegt werden.
Die Kündigung des Mietvertrages muss eindeutig sein. Das Kündigungsschreiben muss stets schriftlich erfolgen und auch von der richtigen Person (Mieter oder bevollmächtigte Person) eigenhändig unterschrieben sein und eindeutig die Kündigung des Mietvertrages zum Ausdruck bringen. Egal, ob der Mieter oder der Vermieter kündigt: Eine Kündigung des Mietvertrages muss immer schriftlich erfolgen. Das bedeutet, mündliche Kündigungen sind unwirksam, genauso wie Kündigungen per Telegramm, Telefax oder Email.
Haben mehrere Personen den Mietvertrag ursprünglich unterschrieben, zum Beispiel ein Ehepaar, können sie das Mietverhältnis auch nur zusammen kündigen. Die Kündigung muss dem jeweiligen Vertragspartner gegenüber ausgesprochen werden, ggf. also mehreren Mietern oder Vermietern gegenüber.
Mieter und Vermieter können einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss bzw. Kündigungsverzicht vereinbaren. Dann ist für diese Zeitspanne das Kündigungsrecht grundsätzlich ausgeschlossen.
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