Wann ist eine Kündigung des Mietvertrages begründet?
Der Mieter muss eine Kündigung des Mietvertrages nie begründen. Der Vermieter kann eine Wohnung nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Das berechtigte Interesse und damit der Kündigungsgrund ist ausdrücklich in der Kündigung zu nennen. Später und ggf. nachgeschobene Gründe werden in einem Kündigungsschutzprozess in aller Regel nicht berücksichtigt.
§ 573 Abs. 2 BGB nennt Beispiele für ein berechtigtes Interesse. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung liegt zum Beispiel in folgenden Fällen vor:
- Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Dabei handelt es sich um solche Vertragsverletzungen, die noch nicht für eine fristlose Kündigung ausreichen, aber gleichwohl schon eine solche Intensität erreicht haben, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter mehrfach unpünktlich die Miete gezahlt hat, wenn er Mietrückstände hat, die zwar nie zwei Monatsmieten erreichen, aber ständig nicht weit davon entfernt sind. Eine ordentliche Kündigung wegen Vertragspflichtverletzung ist außerdem dann möglich, wenn sich der Mieter erhebliche Verstöße gegen die Hausordnung hat zuschulden kommen lassen (z.B. dauernde nächtliche Lärmbelästigung).
- Der Vermieter kann auch kündigen, wenn er an der Wohnung Eigenbedarf hat, die Wohnung also für sich, einen Familienangehörigen oder eine zu seinem Hausstand gehörenden Person benötigt. Die angegebenen Gründe müssen vernünftig und nachvollziehbar sein. Eigenbedarf liegt beispielsweise vor, wenn der Sohn des Vermieters heiratet und bei dem jungen Paar ein Kinderwunsch besteht und das Paar bislang in einem 1-Zimmer-Appartement wohnt und eine dem Vermieter gehörige 3-Zimmer-Wohnung gekündigt werden soll.
- Der Vermieter kann ferner kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung gehindert wäre, wenn ihm dadurch erhebliche Nachteile drohen (Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung). Der erhebliche Nachteil ist an den Umständen des Einzelfalls zu begründen. Beispiel: Der Vermieter einer Altbauwohnung muss diese unbedingt sanieren, damit sie (marktgerecht) vermietet werden kann. Die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt hingegen außer Betracht.
- Der Vermieter kann aus berechtigtem Interesse heraus auch Nebenräume und Grundstücksflächen separat kündigen (z.B. Speicher-, Keller- oder Abstellräume), wenn er diese zu Mietwohnraum ausbauen will. Das Mietverhältnis bleibt dann im übrigen bestehen.
- Neben den 3 bereits im § 573 Abs. 2 BGB erwähnten Kündigungsgründen sind weitere Gründe denkbar. Der Vermieter kann aber nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat und die Gründe ähnlich schwerwiegend sind.
BGH zur Kündigung von Mietverhältnissen zur wirtschaftlichen Verwertung
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass ein derartiger Kündigungsgrund durchaus das Interesse des Mieters am Erhalt seines Wohnraums übersteigen kann. Der Vermieter muss allerdings durch das Bestehen des Mietverhältnisses an der konkreten Verwendungsabsicht gehindert werden. Eine bloße Erschwerung, Beeinträchtigung oder kürzere Verzögerung sind nicht ausreichend.
Siehe hierzu auch die folgenden BGH-Urteile:
Urteil des VIII. Zivilsenats vom 28.1.2009 - VIII ZR 8/08 -,
Urteil des VIII. Zivilsenats vom 28.1.2009 - VIII ZR 9/08 -,
Urteil des VIII. Zivilsenats vom 28.1.2009 - VIII ZR 7/08 -
Der Vermieter hat an einer Kündigung jedenfalls kein berechtigtes Interesse, wenn er nur deswegen kündigen will, weil er bei einer Neuvermietung mehr Mietzins erzielen kann. Der Vermieter kann auch nicht deshalb kündigen, weil er die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln und anschließend verkaufen will.
Im übrigen kann der Vermieter auch ohne Vorliegen berechtigter Interessen kündigen, wenn es sich bei der Wohnung um eine solche vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung im Zweifamilien- oder Dreifamilienhaus handelt oder wenn ein möbliertes Zimmer oder auch ein Leerzimmer in der Vermieterwohnung überlassen ist. Die Kündigung ist nur wirksam, wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben angibt, dass er seine Kündigung auf diese Sonderregelung stützt.
Will der Vermieter wegen berechtigten Interesses kündigen, sollte er jedenfalls in der Kündigung angeben, dass dem Mieter ein Widerspruchsrecht (Sozialklausel) gegen die Kündigung zusteht, wenn diese für den Mieter unzumutbar sein sollte. Nach § 568 Abs. 2 BGB soll der Vermieter den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den § 574 BGB, § 574a BGB und § 574b BGB rechtzeitig hinweisen.
Kündigung des Mietvertrages ohne vorherige Abmahnung
Der BGH hat in einem Urteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07 hierzu Stellung genommen. Danach gilt:
Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht.
Im Umkehrschluss ist dem Richterspruch zu entnehmen, dass eine Abmahnung dann erforderlich sein dürfte, wenn dem Verstoß oder den Verstößen an sich kein erhebliches Gewicht zukommt und erst die Missachtung der Abmahnung zu einer nicht unerheblichen Vertragspflichtverletzung führt. Die Abmahnung ist in der Regel ein Instrument um den Mieter an die Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten zu erinnern.Wie immer kommt es auf die Umstände im konkreten Einzelfall an.
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