Fristlose Kündigung nach drei Jahren Mietrückstand

In einem Gewerbemietvertrag behielt sich der Vermieter die Option zur Mehrwertsteuer vor. Für diesen Fall schuldete der Mieter die Miete zuzüglich Mehrwertsteuer. Nach Ausübung des Optionsrechts zweifelte der Mieter die Berechtigung zur Umsatzsteuererhebung an und leistete weiterhin nur den Nettobetrag. Der Vermieter mahnte die Mehrwertsteuerzahlung mehrmals an, unternahm aber weiter nichts. Nach circa drei Jahren war ein Mietrückstand von 114 000 DM (der Fall ereignete sich vor der Euro-Einführung) aufgelaufen. Schließlich erklärte der Vermieter die fristlose Kündigung.

An der Zahlungspflicht des Mieters gab es keinen Zweifel. Da dieser weit mehr als die vom Gesetz verlangten zwei Monatsmieten im Rückstand war, waren auch die Kündigungsvoraussetzungen erfüllt. Der gekündigte Mieter konnte sich daher allenfalls darauf berufen, dass er nach drei Jahren verminderter Zahlungen nicht mehr mit einer fristlosen Kündigung rechnen musste.

Der Bundesgerichtshof sah das anders. Angesichts der zahlreichen Mahnungen (meist im zweimonatigen Abstand) musste der Mieter mit Sanktionen des Vermieters rechnen. Daran änderte auch nichts, dass der Vermieter zu dem vertragswidrigen Verhalten zwischendurch längere Zeit schwieg. Der Mieter durfte daher zu keinem Zeitpunkt darauf vertrauen, dass der Vermieter die Sache auf sich beruhen ließ. Die ausgesprochene Kündigung war somit rechtlich nicht zu beanstanden.

Urteil des BGH vom 15.06.2005
XII ZR 291/01
BGHR 2005, 1432
RdW 2005, 764

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