Mieter verzichten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht

Eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter im Mietvertrag, wonach der Mieter auf sein gesetzliches Kündigungsrecht einseitig und langfristig verzichtet, verstößt nicht gegen die am 1. September 2001 in Kraft getretene Mietrechtsreform, die eine dreimonatige Kündigungsfrist für Mieter für "unabdingbar" erklärt und vorsieht, dass abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters "unwirksam" sind. (Bundesgerichtshof Az.: VIII ZR 81/03).

In dem zu entscheidenden Fall hatten die Beklagten durch Vertrag vom 17. Oktober 2001 eine Wohnung gemietet. Nach dem Formularmietvertrag war der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen worden, wobei das Mietverhältnis am 1. Januar 2002 beginnen sollte. In einem handschriftlichen Zusatz zum Mietvertrag war vereinbart, dass die Mieter für die Dauer von 60 Monaten auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht verzichteten. Nachdem die Beklagten vor Mietbeginn mitgeteilt hatten, dass sie an einer Erfüllung des Mietverhältnisses nicht mehr interessiert seien und den Mietvertrag hilfsweise kündigten, zahlten sie lediglich für den Monat Januar 2002 die vertraglich vereinbarte Miete. Seit April 2002 ist die Wohnung anderweitig vermietet.

Mit ihrer Klage haben die Kläger die Beklagten auf Mietzahlung für die Monate Februar und März 2002 in Anspruch genommen. Die Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben.

Auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hat der Bundesgerichtshof der Klage nunmehr in vollem Umfang stattgegeben. Zur Begründung hat er ausgeführt, entgegen der Ansicht des Landgerichts liege in der von den Parteien getroffenen Vereinbarung kein Verstoß gegen § 573c Abs. 4 BGB, nach welcher Vorschrift Vereinbarungen unwirksam sind, welche zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen des § 573c Abs. 1 BGB abweichen. Durch den vereinbarten Kündigungsverzicht würden die einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage, mit welcher Frist das Mietverhältnis gekündigt werden könne, stelle sich vielmehr erst, wenn dem Kündigenden ein Kündigungsrecht zustehe; dies solle aber durch einen von den Parteien vereinbarten Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden.

Auch die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes spreche gegen ein Verbot von Kündigungsausschlussvereinbarungen. Die Vereinbarung eines (befristeten) Kündigungsausschlusses stelle auch keinen Verstoß gegen § 575 Abs. 4 BGB dar.

Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03 - Karlsruhe, den 22. Dezember 2003 Pressestelle des Bundesgerichtshofs

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