Geschäftsraummietvertrag - Mietminderung
Ein Gewerberaummieter ist regelmäßig nicht berechtigt, nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage aufgrund des Verfalls der allgemeinen Mietpreise für vergleichbare Gewerberäume ganz oder teilweise die Miete zu mindern. Mit dieser Rechtsauffassung hat der Bundesgerichtshof (BGH) - Aktenzeichen XII ZR 8/00 - die Hoffnung vieler Gewerberaummieter - insbesondere auch im Einzelhandelsbereich - zunichte gemacht, dass bei unvorhergesehenem Absinken des Mietpreisniveaus eine Mietanpassung nach unten durchsetzbar ist.
Graffiti als Mietminderung bei Gewerbeimmobilie
Auch Graffiti-Schmierereien an einer Gewerbeimmobilie berechtigen den Mieter grundsätzlich nicht zur Minderung des Mietzinses, so lange das Erscheinungsbild der Außenfassade nicht als "verwahrlost" anzusehen ist. Möglicherweise ist im Fall einer so genannten Luxusimmobilie anders zu entscheiden, da hier der Mieter ein gesteigertes Interesse an einem einwandfreien äußeren Erscheinungsbild des Anwesens haben kann. Diese Frage war jedoch nicht Gegenstand des Verfahrens (Urteil des AG Leipzig vom 27.09.2000 - 49 C 5267/00).
Das Aufrechnungsverbot im Gewerberaummietvertrag
In den üblichen Gewerberaummietverträgen findet man sehr oft folgende Klausel: "Der Mieter kann nur mit unbestrittenen Gegenforderungen sowie mit solchen Zahlungen aus dem Mietverhältnis aufrechnen oder die Zurückbehaltung erklären, die rechtskräftig festgestellt sind."
Hierzu ein Beispiel: Der Mieter sitzt in einem Einkaufszentrum, das erhebliche Umbaumaßnahmen ausführt. Den ganzen Tag ist es laut, der Strom fällt aus und die Kundenströme werden durch die Baumaßnahmen umgeleitet. Der Umsatz bricht ein. Reaktion des Mieters: "Schadensersatz!" und zwar ordentlich, denn es fehlt die Hälfte des normalen Umsatzes. Da der Vermieter - natürlich - keinen Schadensersatz zahlen will, wird mit der Miete aufgerechnet. Nach 2 Monaten flattert die fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB ins Haus. Die Kündigung wird im Gerichtsverfahren um die Räumung auch noch bestätigt, und die Richter interessieren die Baumaßnahmen kein bisschen! Grund: Das Aufrechnungsverbot. Der Mieter hätte erst einmal seinen Anspruch einklagen müssen, um dann die Aufrechnung zu erklären. Quelle: RA Koy im Hamburger Mietrechtsblog.