Bei einem Mietvertrag über Wohnraum darf das Kündigungsrecht für Mieter höchstens für einen Zeitruam von 4 Jahren ausgeschlossen sein. Der Bundesgerichtshof hat bereits mehrmals entschieden, dass die Vereinbarung, ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Wohnraummietvertrag dürfe erst nach einer gewissen Zeit gekündigt werden, grundsätzlich nicht zu beanstanden ist. Dies gilt nicht nur für eine individuell getroffene Vereinbarung, sondern insbesondere auch für so genannte Formularverträge, wie sie in der Praxis überwiegend verwendet werden.
In der Entscheidung vom 06.04.2005 setzen die Karlsruher Richter zum Schutz der Mieter gewisse Grenzen. Ein beidseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag ist dann nicht mehr zulässig, wenn der Kündigungsausschluss mehr als vier Jahre beträgt. In diesem Fall ist von einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters auszugehen (Urteil des BGH vom 06.04.2005 - VIII ZR 27/04).
Weitere Details zum Kündigungsverzicht bzw. Kündigungsausschluss enthält der vorgenannte Artikel-Link. So wird dort auch "Die Zulässigkeit des Ausschlusses des gesetzlichen Kündigungsrechts des Mieters in einem Wohnungsmietvertrag" aus der Sicht der Richter am BGH dargestellt.
Mit dem Urteil des BGH vom 8.12.2010 - VIII ZR 86/10 ist auch die Frage zum Beginn der Frist für den Ausschluss des Kündigungsrechts beantwortet worden. Diese Frist berechnet sich vom Beginn bis zur möglichen Beendigung des Mietverhältnisses. So heißt es im Leitsatz: "Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet".
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