Mehr als 20 Prozent überteuerte Miete nicht immer Mietwucher

Die Zahlung einer um mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Nettokaltmiete führt nicht automatisch zur Rückerstattung der gezahlten Miete. Wie das nachstehend beschriebene BGH-Urteil darlegt, gibt es keine Automatik der Unwirksamkeit der Miethöhe. Der Artikel Mietpreisüberhöhung und Mietwucher beschreibt die Voraussetzungen, die Rechte und die Folgen bei einer zu hohen Miete. Das nachstehende Beispiel wird auch in dem Artikel zu Mietpreisüberhöhung und Mietwucher erläutert.

Im Urteilsfall hatte der Kläger eine 4-Zimmer-Wohnung mit ca. 160 m² in Berlin angemietet. Der Mieter hatte ein Schreiben der Vermieterin unterzeichnet, in welchem der Vermieter darauf hinwies, dass eine Vermietung zu Wohnzwecken vereinbart sei, die Vermieterin bei teilgewerblicher Nutzung für daraus erwachsende Schäden nicht hafte und der Mieter den Vermieter von allen Negativfolgen insoweit freistellt. Als monatliche Miete waren zunächst 3.600 DM einschließlich eines pauschal abgegoltenen Heizkostenanteils von 150 DM vereinbart.

Ab 1. Oktober 1991 sollte sich die Monatsmiete bis zum 1. Oktober 1994 jährlich um 100 DM erhöhen. Die zuletzt vereinbarte Miete belief sich auf insgesamt 4.205,- DM. Der Mieter forderte eine Rückzahlung von in der Zeit vom März 1998 bis Januar 2003 überzahlter Miete in Höhe von 37.114,16 Euro. Während das Amtsgericht und das Landgericht den Vermieter zur Rückzahlung verurteilten, hatte der Bundesgerichtshof eine andere Meinung zum Sachverhalt.

Zwar sei grundsätzlich eine um mehr als 20% die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigende Miete in einer Gemeinde bei Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen unwirksam nach § 5 WiStrG und § 134 BGB. Der Mieter kann daher in einem solchen Fall die bereits gezahlte Miete in diesem Umfang nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung zurückverlangen. Im konkreten Urteilsfall sahen die Bundesrichter jedoch die Voraussetzungen des § 5 WiStG ("geringes Angebot an vergleichbaren Räumen" sowie "Ausnutzen des geringen Angebots") als nicht erfüllt an.

So habe der Vermieter dargelegt, dass es sich bei der vermieteten Wohnung um eine Luxuswohnung handelt und für diese Wohnungsgruppe zum damaligen Zeitpunkt keine Mangellage bestanden habe. Bei der Frage, ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen vorliege, ist grundsätzlich auf den "Teilmarkt" abzustellen, zu dem die Wohnung gehöre und die Mangelsituation ist daher auch getrennt nach diesen Wohnungsgruppen zu beurteilen.

Der Vermieter hat somit nicht das (unterstellte) geringe Angebot an vergleichbarem Wohnraum im Sinne des § 5 Abs. 2 WiStG "ausgenutzt" . Der Mieter hätte auch andere Wohnungen anmieten können.
Bundesgerichtshof Urteil vom 25.01.2006, Aktenzeichen: VIII ZR 56/04  

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