Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden. So das BGH-Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03.
Mit dieser Grundsatzentscheidung hatte der Bundesgerichtshofs eine Streitfrage im Sinne der Mieter entschieden. Die Betriebskosten zählen danach in jeden Fall zur Miete. Eine Mietminderung wird allgemein in Prozentsätzen zur Höhe der Mietzahlung angegeben. Wer beispielsweise wegen starker Feuchtigkeitsschäden zu einer 50%-igen Mietminderung berechtigt ist, braucht auch nur noch die Hälfte der kalten Betriebskosten und auch nur die Hälfte der Heizkosten zu bezahlen.
Das Recht zur Mietminderung besteht grundsätzlich von dem Tag an und solange, wie die Wohnung durch den Mangel in Ihrer Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt ist. Der Mangel muss nicht in der Wohnung selbst liegen oder vom Vermieter verursacht worden sein. Beispiel: Auch der dauernde Lärm einer Baustelle beim Nachbarn beeinträchtigt den Wohnwert der Wohnung und kann zu einer Mietkürzung führen, soweit der Lärm noch störend in der Wohnung wahrnehmbar ist.
Grundsätzlich ist der Mieter verpflichtet einen Mangel zunächst beim Vermieter anzuzeigen und Abhilfe zu begehren. Der Vermieter hat einen vom Mieter angezeigten Mangel unverzüglich zu beseitigen, wenn er den Mangel beheben kann. Der Vermieter muss den Mangel auch dann beheben, wenn der Mieter den Mangel mitverschuldet hat. Allerdings kann in derartigen Fällen der Mieter zur anteiligen Kostenübernahme verpflichtet werden. Anders ist der Sachverhalt, wenn der Mieter den Mangel der Mietsache herbeigeführt oder zu vertreten hat. In einem solchen Fall muss der Mieter den Mangel beseitigen.
Es kommt wie immer auf die Umstände im Einzelfall an. Die Gerichte haben eine Vielzahl von Einzelfällen entschieden. Eine Hilfestellung gibt die im Internet veröffentlichte Mietmängelliste Diese Liste kann einen ersten Anhaltspunkt geben, welche Mietminderung in einem Fall einschlägig sein könnte.
Mietminderung bei falscher Wohnfläche
Stimmt die Wohnungsgröße in Bezug auf den Mietpreis? Ab und zu hört man, dass die Wohnfläche im Mietvertrag falsch angegeben wurde. Grundsätzlich gilt hier: Liegt eine Wohnflächenunterschreitung um mehr als zehn Prozent vor, führt dies zu einer Mietminderung (vgl. BGH-Urteil vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09). Bei der Berechnung der Mietminderung wegen Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche ist auch dann keine zusätzliche Toleranzschwelle zu berücksichtigen, wenn die Wohnflächenangabe im Mietvertrag einen "ca."-Zusatz enthält.
Nach dem BGH-Urteil vom 23. Juni 2010 – VIII ZR 256/09 kann ein entsprechender Mangel einer Mietwohnung aufgrund einer Flächenabweichung auch dann vorliegen, wenn der schriftliche Mietvertrag keine Angaben zu der Wohnfläche enthält. So kann allein aus dem Fehlen von Angaben zur Wohnungsgröße im Mietvertrag nicht entnommen werden, dass sich die Parteien bei Abschluss des Vertrages bezüglich der Wohnfläche nicht vertraglich binden wollen.
Achtung: Mieter neigen dazu, die Miete übermäßig zu mindern. Damit laufen aber die Mieter ein hohes Risiko. So geraten die Mieter mit dem Teil, den sie unberechtigt einbehalten, in Mietrückstand. Und wenn sich dieser Rückstand auf zwei Monatsmieten anhäuft, kann der Vermieter fristlos kündigen.
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