Renovierungskosten bei einer Modernisierung

In Kürze: Vermieter dürfen die Kosten für Renovierungsarbeiten, die als Folge einer Modernisierung anfallen, zusätzlich zu den reinen Modernisierungskosten als so genannte Modernisierungsumlage im Wege einer Mieterhöhung auf den Mieter umlegen. Dies hat der BGH zumindest für den Einbau von Wasserzählern ("Wasseruhren") etnschieden.

Zur Umlage der Kosten für Modernisierungsmaßnahmen

Die Modernisierungsumlage ist eine Sonderform der Mieterhöhung nach einer abgeschlossenen Modernisierung (§ 559 BGB). Sind die Voraussetzungen gegeben, kann der Vermieter die jährliche Miete um bis zu 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Man spricht daher allgemein auch von einer Umlage der Modernisierungskosten. [Mehr hierzu im Artikel Modernisierungsmaßnahmen in der Mietwohnung].

Zur Einbeziehung der Renovierungskosten

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 30.3.2011 - VIII ZR 173/10 mehr Rechtssicherheit zur Umlagefähigkeit von Kosten der Renovierung geschaffen. Zum Sachverhalt im Urteilsfall: Der Vermieter hat in der Mietwohnung Wasserzähler ("Wasseruhren") einbauen lassen. Die Aufwendungen für die Renovierung hat der Vermieter in die Modernisierungskosten einbezogen, so dass die Mieterhöhung nach Modernisierung (Modernisierungsumlage) entsprechend höher war.

Sachverhalt lt. Pressemitteilung des BGH: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in Görlitz. Im Januar 2007 kündigte die Klägerin schriftlich den Einbau von Wasserzählern und eine darauf gestützte Mieterhöhung um 2,28 € monatlich an. Die Beklagten teilten der Klägerin daraufhin mit, dass der Einbau erst dann geduldet werde, wenn die Klägerin einen Vorschuss für die hierdurch erforderlich werdende Neutapezierung der Küche zahle. Dieser Forderung kam die Klägerin nach, erklärte jedoch, dass es sich auch insoweit um umlagefähige Modernisierungskosten handele, weswegen die Mieterhöhung entsprechend höher ausfallen werde.

Nach Einbau des Wasserzählers legte die Klägerin die Gesamtkosten gemäß § 559 Abs. 1 BGB um, woraus sich ein monatlicher Erhöhungsbetrag von 2,79 € ergab. Den auf den Tapezierungskostenvorschuss entfallenden Teilbetrag von jeweils 1,32 € zahlten die Beklagten 24 Monate nicht. Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von 31,68 € nebst Zinsen und Erstattung von Rechtsanwaltskosten gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen.

Die hiergegen gerichtete Revision der Klägerin hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter die Kosten für Renovierungsarbeiten, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden, gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf die Mieter umlegen darf. Dies gilt auch dann, wenn die Kosten nicht durch Beauftragung eines Handwerkers seitens des Vermieters entstanden sind, sondern dadurch, dass der Mieter entsprechende Arbeiten selbst vornimmt und sich die Aufwendungen nach § 554 Abs. 4 BGB vom Vermieter erstatten lässt.

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