Mietverträge werden entweder unbefristet abgeschlossen, d.h., das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann von beiden Teilen (im Falle des Vermieters bei Vorliegen der gesetzlichen Kündigungsgründe) unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden. Ausdrücklich zulässig sind aber befristete Mietverhältnisse, die eine bestimmte Mindestvertragsdauer vorsehen. Eine einseitige Lösung aus einem solchen Mietverhältnis ist ausgesprochen schwierig.
Es wurde uns wiederholt die Frage gestellt, unter welchen Umständen man sich dennoch aus einem befristeten Mietverhältnis lösen kann, insbesondere ob der Vermieter sich gegebenenfalls mit der Stellung von Nachmietern (Ersatzmietern) zufrieden geben muss.
Gelegentlich finden sich in Mietverträgen sogenannte Ersatzmieterklauseln. Eine solche Klausel zielt darauf ab, dem Mieter die Befugnis zu geben, einen Ersatzmieter für die restliche Laufzeit des Vertrages zu stellen, etwa um sich von diesem Investitionen abgelten zu lassen, die der Mieter in das Mietobjekt vorgenommen hat.
Wurde die Ersatzmieterklausel - wie meistens, nicht ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen ist der Mieter grundsätzlich eigentlich zur Stellung eines Ersatzmieters nicht berechtigt. Dieser Grundsatz findet eine wesentliche Ausnahme dann, wenn auf Seiten des Mieters ein wichtiger Grund besteht, das Mietverhältnis aufzulösen. Weitere Voraussetzung ist, dass das Interesse des Mieters, sich vom Vertrag zu lösen das Interesse des Vermieters, den Mieter am Vertrag festzuhalten, deutlich überwiegt.
Als wichtiger Grund wurden angesehen:
Das reine Interesse des Mieters, preisgünstiger oder komfortabler zu wohnen, soll nicht ausreichen. Hier ist viel Einzelfallrechtsprechung, verbindliche Aussagen können hier nur schwer gemacht werden.
Liegt ein wichtiger Grund vor, ist der Mieter nicht verpflichtet, mehr als einen Nachmieter zu stellen. Die Stellung von bis zu drei Ersatzmietern hat sich zwar eingebürgert, ist aber keinesfalls notwendig.
Der Vermieter darf Nachmieter oder Ersatzmieter bei Vorliegen der obigen Voraussetzungen nicht ohne gewichtigen Grund ablehnen. Ein gewichtiger Grund wäre beispielsweise, wenn der Nachmieter nicht mindestens ebenso finanziell zahlungsfähig ist, wie der bisherige Mieter. Dem Vermieter wird es wohl auch nicht zuzumuten sein, statt an eine Familie zukünftig an eine Studentenwohngemeinschaft zu vermieten.
Nicht selten versuchen Vermieter, den Eintritt des Nachmieters davon abhängig zu machen, dass dieser zu ungünstigeren Bedingungen abschließt, als der bisherige Mieter (deutlich höhere Miete, verschärfte Renovierungsverpflichtungen).
Scheitert der Abschluss des neuen Mietvertrages nur an diesem Umstand, hat der Vermieter den Mieter nach Treu und Glauben so zu stellen, als ob er den neuen Mietvertrag abgeschlossen hätte.
Fazit: Der Mieter ist zu dem Zeitpunkt aus dem Mietverhältnis zu entlassen, zu dem der Vermieter zumutbarer Weise mit einem geeigneten Nachfolger einen Anschlussvertrag geschlossen hätte. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass dem Vermieter einen angemessene Überlegungsfrist eingeräumt wird, ob er den Nachmieter akzeptiert oder nicht.
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