Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung und Ersatzpflicht bei Umbauarbeiten durch Vermieter

Im Falle der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans wirksam, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs auch dann nicht vor, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen wurde.

Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbeiten vor, verwandelt sich sein Erfüllungsanspruch auf Vornahme der (unterlassenen) Schönheitsreparaturen in einen Ausgleichsanspruch in Geld, falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt. Hätte der Mieter laut Mietvertrag die Arbeiten in Eigenleistung bzw. durch Verwandte oder Bekannte ausführen lassen dürfen, und hat er die von ihm geschuldete Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht abgelehnt, braucht er - neben den Kosten für das notwendige Material - nur den Betrag zu entrichten, den er für die eigene Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen.

Urteil des BGH vom 20.10.2004
VIII ZR 378/03
BGHR 2005, 222
RdW 2005, 159

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