Ein schlechter Schallschutz ist für alle Beteiligten wie selbstnutzende Wohnungseigentümer, Vermieter oder Mieter ein Ärgernis. Das Ausmaß von mangelndem Schallschutz ist trotz technischer Messmöglichkeiten häufig abhängig von der selektiven Wahrnehmung und der persönlichen Einstellung.
Die Rechtsprechung des BGH erlaubt grundsätzlich keine Mietminderung wegen nicht ausreichendem Schallschutzes. Dabei ist es egal, ob es um Trittschall oder Körperschall handelt. Mit seinem Urteil vom 7. Juli 2010 – VIII ZR 85/09 hat der BGH für mehr Rechtsicherheit zum Thema "Wohnraummiete: Zu den Voraussetzungen einer Mietminderung bei Problemen mit dem Schallschutz" gesorgt.
Danach gilt: Ein Mieter kann ohne besondere vertragliche Regelung nicht erwarten , dass seine Wohnung einen Schallschutz aufweist, der über die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften hinausgeht. So hatte der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs einen Mangel der Wohnung wegen nicht ausreichender Trittschalldämmung verneint. Mehr als die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN 4109 zum Schallschutz konnten die Beklagten als Mieter nicht erwarten. Zur Rechtsgrundlage vgl. § 536 BGB.
In einem Urteil vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 355/03 hatte der Bundesgerichtshof zu den technischen Anforderungen Stellung genommen, die bei der Aufstockung eines Hauses um ein und mehrere neue Stockwerke gelten. Im Urteilsfall hatte der BGH über die Frage zu entscheiden, ob der Vermieter einer Altbauwohnung bei der Aufstockung seines Hauses um ein weiteres Wohngeschoß verpflichtet ist, eine Trittschalldämmung einzubauen, die den im Zeitpunkt der Aufstockung hierfür geltenden technischen Anforderungen entspricht.
Dem Urteil zugrunde lag ein Sachverhalt, bei dem der Eigentümer eines Mietshauses, Baujahr 1918, dessen Dachboden abtragen ließ um ihn durch eine Wohnung zu ersetzen. Die Bewohner des dritten Obergeschosses waren nun plötzlich mit erheblichem Trittschall konfrontiert. Beim Trittschall handelt es sich um Körperschall, der durch direkte Schwingungseinleitung in das Mauerwerk entsteht. Derartige Geräuscheinwirkungen führen immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter, denn Fortbewegungsgeräusche, Möbelrücken und ähnliche Laute gehören zu den besonders häufigen Lärmbelästigungen, den Mieter ausgesetzt sind.
Nach Ansicht der Richter am BGH kann der Mieter einer Altbauwohnung ohne eine dahingehende vertragliche Regelung zwar grundsätzlich nicht verlangen, dass der Vermieter die Wohnung in einen Zustand versetzt, der dem Stand der Technik bei Abschluß des Mietvertrages entspricht. Nimmt der Vermieter jedoch bauliche Veränderungen vor, die Lärmimmissionen zur Folge haben, so kann der Mieter erwarten, dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen. Da die vorhandene Trittschalldämmung nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen diesen Anforderungen nicht genügt, war die Verurteilung des Vermieters zur Herstellung eines normalen Trittschallschutzes von 53 dB nicht zu beanstanden.
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