Der Grundgedanke ist gut: Für eine bestimmte Zeit im Jahr immer eine Ferienwohnung "als Urlauber" zu nutzen. Es wird dabei kein Anteil an einer Ferienwohnung erworben, sondern ein Nutzungsrecht. Der Erwerber wird nicht Eigentümer der Wohnung. Das Nutzungsrecht wiederum regelt die Bedingungen für das Teilzeitwohnrecht.
Das Nutzungsrecht beim Time-Sharing gibt dem Erwerber das Recht, für eine vertraglich festgelegte Zeit im Jahr eine bestimmte voll ausgestattete Wohnung in einer Ferienanlage oder einem Hotel bewohnen zu dürfen. Das Nutzungsrecht ist in der Regel auf eine bestimmte Anzahl von Jahren zeitlich begrenzt.
Früher wurde mit dem Teilzeit-Wohnrechtegesetz (TzWrG) der "Abzocke" mit Time-Sharing-Angeboten rechtlich begegnet. Seit Januar 2002 sind mit dem Schuldrechtsmodernisierungsgesetz die Vorschriften in das Bürgerliche Gesetzbuch übernommen worden. Es gelten jetzt die §§ 481-485 BGB. So definiert der § 481 Absatz 1 BGB den Begriff des Teilzeit-Wohnrechtevertrags wie folgt:
Teilzeit-Wohnrechteverträge sind Verträge, durch die ein Unternehmer einem Verbraucher gegen Zahlung eines Gesamtpreises das Recht verschafft oder zu verschaffen verspricht, für die Dauer von mindestens drei Jahren ein Wohngebäude jeweils für einen bestimmten oder zu bestimmenden Zeitraum des Jahres zu Erholungs- oder Wohnzwecken zu nutzen. Das Recht kann ein dingliches oder anderes Recht sein und insbesondere auch durch eine Mitgliedschaft in einem Verein oder einen Anteil an einer Gesellschaft eingeräumt werden.
Kosten für ein Teilzeitwohnrecht
Faustregel: Die Kosten für den Erwerb sind hoch und die laufenden Kosten sind überteuert. Die Nebenkosten des Nutzungsrechts (Kosten für Instandhaltung und Verwaltung) sind hoch und der Teilzeiterwerber hat praktisch keinen Einfluss auf diese Kosten. Noch problematischer ist die Frage der Wiederveräußerung. Der Wiederverkauf von Time-Sharing-Rechten ist schwierig und zumeist nur unter Inkaufnahme von erheblichen Verlusten möglich. Ein Investment in ein Time-Sharing-Angebot ist daher häufig kein Investment sondern kommt eher einer Geldvernichtung gleich.
Wohnungstausch
Um das Time-Sharing attraktiver zu gestalten, wird in den Angeboten der Tausch von Ferienwohnungen besonders herausgestellt. So soll man leicht mit anderen Besitzern von Timesharing-Rechten weltweit die Ferienwohnung tauschen können. Es gibt tatsächlich Unternehmen wie zum Beispiel RCI, die den Tausch von Feriennutzungsrechten vermitteln. Die Praxis sieht jedoch leider anders aus. Denn ein solcher Wohnungstausch ist vielen Problemen verbunden. Dazu gehören zum Beispiel:
Die Tauschobjekte müssen schon eine vergleichbare Qualität aufweisen. Lage, Größe und Ausstattung sind zumeist unterschiedlich. Entscheidend ist auch, wie begehrt die Ferienanlage ist. Für welche Saison (Vor-, Neben- oder Hauptsaison) besteht das Teilzeitwohnrecht? Der Tausch ist nicht unentgeltlich, sondern mit Kosten verbunden. Dazu gehört die Mitgliedschaft in der Tauschorganisation. Für jede getauschte Ferienwoche werden zudem Tauschgebühren berechnet. Der Tausch von Nutzungsrechten, die für unterschiedliche Saisonzeiten erworben wurden, verursacht in der Regel Ausgleichszahlungen oder kommt wegen der fehlenden Zahlungsbereitschaft nicht zustande. Häufig ist wegen der geringen oder unterschiedlichen Nachfrage nach verschiedenen Feriengebieten überhaupt kein Tausch am gewünschten Ferienziel möglich.
Das Problem der seriösen Anbieter
Insbesondere Teneriffa-Anbieter sind in den letzten Jahren im Süden der Insel wahrscheinlich schon mal auf der Strandpromenade wegen einer kurzen Meinungsumfrage angesprochen worden. Dabei gab es auch "etwas zu gewinnen" und so wurde man von - rhetorisch mehr oder weniger gut geschulten - Verkäufern auf die Vorteile des Time-Sharing aufmerksam gemacht. Gerade wegen dieser unseriösen Anbieter, die schon an "Drückerkolonnen" erinnern, tun sich seriöse Anbieter wie Hapimag schwer im Markt. Denn das schlechte Image der Branche färbt doch - auch wenn hier eindeutig zu Unrecht - auf sie ab. In den USA sind Time-Sharing-Angebote dagegen sehr verbreitet. Dies liegt auch daran, dass große Hotelketten wie Hilton und Marriott in diesem Marktsegment tätig sind.
Rechte der Verbraucher beim Timesharing-Vertrag
Der Verbraucher wird vor den Tücken des Time-Sharing im BGB (§§ 481 bis 487 BGB) stark geschützt. Diese Vorschriften basieren auf einer Richtlinie der Europäischen Union, wonach in allen Mitgliedsstaaten ein Mindeststandard an Verbraucherschutz gesetzlich zu verankern ist. So sind die Schutzvorschriften für Verbraucher nicht nur für Verträge über Teilzeitwohnrechte, sondern auch auf Verträge ausgeweitet worden, mit denen der Verbraucherschutz oft umgangen wurde. Dazu gehören Verträge über langfristige Urlaubsvermietungen, gesonderte Vermittlungsverträge und Tauschsystemverträge sowie über Teilzeitnutzungsrechte an beweglichen Unterkünften wie Hausbooten und Wohnmobilen. Die wichtigsten Regelungen zum Verbraucherschutz bei einem Timesharingvertrag sind:
Anzahlungsverbot: Einem Time-Sharing-Anbieter ist es ausdrücklich verboten, vor Ablauf von 14 Tagen nach Aushändigung der Vertragsurkunde eine Anzahlung zu fordern oder entgegenzunehmen. Zahlungen über einen Treuhänder sind nur erlaubt, sofern der Verbraucher die Verfügungsbefugnis über den Anzahlungsbetrag behält.
Informationspflichten und aussagefähiger Prospekt: Der Verkäufer von Teilzeitwohnrechten muss den Kunden genau über sich, den Eigentümer, die Time-Sharing-Anlage und das ausgesuchte Appartement, die Gemeinschaftseinrichtungen, die laufenden Kosten und andere wichtige Punkte informieren. Der Verkäufer hat als Vorbereitung für den Teilzeitwohnrechte-Vertrag jedem Interessenten einen aussagefähigen Prospekt auszuhändigen. Der Time-Sharing-Vertrag ist grundsätzlich in der Amtssprache des Staates zu verfassen, in dem der Verbraucher wohnt. Ein deutscher Käufer muss daher die vorvertraglichen Informationen Teilzeit-Wohnrecht-Vertrags in deutscher Sprache erhalten. Der Verkaufsprospekt muss unter anderem enthalten:
Widerrufsrecht und Rücktritt vom Time-Sharing-Vertrag:
Das wichtigste Recht ist sicherlich das Widerrufsrecht. Der Käufer von Teilzeitwohnrechten hat ein Widerrufsrecht. Er kann seine Kaufentscheidung fristgerecht innerhalb von zwei Wochen ohne Angabe von Gründen EU-weit widerrufen. Es dürfen vom Käufer keine Gebühren erhoben werden, wenn er innerhalb der Widerrrufsfrist von seinem Vertrag zurücktritt.
Die Widerrrufsfrist kann sich bis zu sechs Monate verlängern, wenn der Verkäufer seine Informationspflichten nicht oder nicht in vollem Umfang erfüllt hat. Über das Widerrufsrecht von zwei Wochen muss der Erwerber schriftlich und hinreichend deutlich belehrt worden sein. So verlängert sich die Frist, wenn der Verkäufer nicht ordnungsgemäß auf das Wirderufsrecht hinweist oder wenn er die gesetzlich vorgegebenen Informationspflichten nicht erfüllt. Die Belehrung muss unter anderem auch Angaben zum Fristbeginn und zur Adresse des Empfängers des Widerrufs enthalten. Ohne ordnungsgemäße Belehrung ist ein Widerruf unbegrenzt möglich. In anderen EU-Ländern gelten ggf. andere Fristen.
Erweiterter Verbrauchschutz mit der Neuregelung ab dem 23.02.2011
Das deutsche Recht erfasst Teilzeitnutzungsverträge und ähnliche Urlaubsprodukte. Darunter fallen Teilzeit-Wohnrechteverträge ab einer Laufzeit von einem Jahr, während nach "altem" Recht eine Laufzeit von mindestens drei Jahren erforderlich war. Der Verbraucherschutz erfasst aber auch ähnliche Vertragstypen, um einen Umgehungstatbestand zu vermeiden. So unterliegen zum Beispiel auch "kreative Umgehungen" wie Urlaubsmodelle mit einem entsprechendem Reise-Rabatt diesem Schutzgesetz oder Teilzeit-Nutzungsrechte an beweglichen Unterkünften (Hausboote,Wohnmobile). Verträge zu Mitgliedschaften in Tauschsystemen über Teilzeit-Wohnrechteverträge werden ebenfalls erfasst.
Fazit: Der im Prinzip gute Gedanke der Ferienwohnrechte auf Zeit ist durch viele unseriöse Anbeiter nachhaltig - und kaum reparierbar - zersetzt worden. Hinzu kommt der weltweit komfortable Zugriff auf Ferienwohnungen und Hotels im Internet. Wozu braucht man noch einen Timesharing-Vertrag und eine Tauschorganisation? Das Time-Sharing wird daher zumindest in Deutschland eine Randerscheinung bleiben. Wer jedoch ein Ferienwohnrecht erwerben möchte, sollte die zwei wichtigsten Punkte beherzigen:
1. Geltung des deutschen Rechts für Teilzeit-Wohnrechte und deutschen Gerichtsstand vereinbaren und
2. Keine Anzahlungen leisten.
Ein fristgerechter Rückzug ist dann immer noch möglich.
|
|