Keine Mietminderung wegen Sado-Maso-Nachbarschaft

Ein Mieterin fühlte sich von ihrer Nachbarschaft – einem Café welches als Treffpunkt der Sado-Maso-Szene dient – belästigt. Ihre Begegnungen mit aufreizend oder provokativ bekleideten Cafébesuchern fand sie als so belastend an, dass dies für sie einen Wohnungsmangel darstellte und sie daher ihre Miete minderte. Der Vermieter klagt daraufhin auf Zahlung des restlichen Mietzinses und hatte Erfolg.

Die Annahme eines zur Minderung berechtigenden Mangels würde nämlich voraussetzen, dass die Nutzung der Mietsache selbst - also der Wohnung und der dazugehörigen Gemeinschaftsflächen wie z.B. Treppenhaus - beeinträchtigt wären. Dies ist hier nicht der Fall. Das "Café" ist zwar im selben Haus wie die Wohnung der Beklagten belegen. Das Café verfügt aber, was gerichtsbekannt ist, über einen separaten Eingang. Auf diese Weise sind Zusammentreffen zwischen Besuchern des Cafés und der Wohnungsmieter des Hauses z.B. im Treppenhaus wenn nicht ausgeschlossen, so doch allenfalls Ergebnis eines Versehens.

Sämtliche Vorfälle, die ihr Anlass zur Beschwerde gegeben haben, betreffen vielmehr Begegnungen mit (szenetypisch gekleideten) Cafébesuchern auf der Straße, und somit in einem räumlichen Bereich, der nicht mehr zur Mietsache gehört und der dementsprechend auch nicht von der mietvertraglichen Gewährleistungspflicht umfasst ist. Zwar mag es für die Beklagte nur eine untergeordnete Rolle spielen, ob sich die von der Beklagten als unangenehm und provokativ empfundenen Begegnungen im Treppenhaus abspielen oder auf der Straße, die sie zwangsläufig benutzen muss, wenn sie in ihre Wohnung gelangen oder das Haus verlassen will.

Gleichwohl spielen sich diese Begegnungen in einem räumlichen Bereich ab, der nicht mehr zum Bereich dessen gehört, für den der Vermieter gewährleistungsrechtlich verantwortlich ist. Wollte man für Beeinträchtigungen dieser Art Gewährleistungsrechte zubilligen, bedeutete dies im Ergebnis, dass man dem Wohnungsmieter einen Anspruch auf Milieuschutz zubilligt; dies ist mit den gesetzlichen Gewährleistungsvorschriften nicht vereinbar, zumal diese nur dann greifen, wenn die Tauglichkeit der Mietsache selbst herabgesetzt ist.

Letztlich handelt es sich bei den von der Beklagten als Störung empfundenen Begegnungen mit Besuchern des Cafés daher um Verwirklichung des allgemeinen Lebensrisikos, für das die Klägerin nicht haftbar zu machen ist.

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Soweit die Rechtsprechung in der Vergangenheit Minderungsrechte wegen der Nachbarschaft zu Bordellen oder bordellähnlichen Einrichtungen anerkannt hat, ging es ebenfalls stets um Beeinträchtigungen, die sich auf den zur Mietsache selbst gehörenden räumlichen Bereich beziehen - z.B. weil der Eingang des Bordellbetriebs, an dem sich die Mieter stören, vom selben Treppenhaus zugänglich ist, so dass es zwangsläufig zu - als unangenehm empfundenen - Begegnungen der Mieter mit Freiern kommt (LG Berlin, NZM 1999, 71), oder weil "Betriebsgeräusche" und andere Emissionen eines Swinger-Clubs in der im selben Haus belegenen Wohnung störend zu vernehmen sind (AG Charlottenburg und nachgehend LG Berlin, NZM 2000, 408/498).

AG Hamburg Urteil vom 23.3.2006, 49 C 474/05

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