Fristlose und ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters

Ein Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und verlangte die Räumung der Wohnung. Während des Prozesses zahlte das für den Mieter zuständige Sozialamt die rückständige Miete. Damit wurde die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam. Der Vermieter hatte das Mietverhältnis wegen des Zahlungsrückstands jedoch vorsorglich auch nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristgemäß gekündigt. Nach dieser Bestimmung hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten - hier seine Hauptpflicht zur Zahlung der Miete - schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Der Bundesgerichtshof musste sich daher mit der umstrittenen Frage befassen, inwieweit ein Mieter, dem der Vermieter wegen Zahlungsverzugs zusätzlich ordentlich gekündigt hat, dem Räumungsverlangen die nachträgliche Begleichung der Mietrückstände entgegenhalten kann. Die Richter schlossen einen Fortbestand der ordentlichen Kündigung jedenfalls nicht aus, da in diesem Fall das Gesetz - anders als bei der außerordentlichen Kündigung - eine Abwendungsmöglichkeit durch nachträgliche Zahlung des Mietrückstandes nicht vorsieht. Die ordentliche Kündigung wegen Pflichtverstoßes setzt jedoch ein Verschulden des Mieters voraus. Daher ist stets zu prüfen, ob der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen in vorwerfbarer Weise nicht nachgekommen ist. Nur dann kann die ordentliche Kündigung Bestand haben.

Urteil des BGH vom 16.02.2005
VIII ZR 6/04
Pressemitteilung des BGH

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