Beweislast bei ungeklärtem Wasserschaden

Innerhalb von zwei Jahren kam es zu zwei Wasserschäden in einer Arztpraxis. Der Mieter kürzte wegen der Beeinträchtigung zunächst die Miete und kündigte schließlich fristlos. Der Vermieter hielt an dem Mietverhältnis fest und verlangte die volle Miete. Bei der Entscheidung des Rechtsstreits kam es auf die Frage an, wer die Beweislast für die Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache trägt.

Der Mieter ist jedenfalls dann nicht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn er die Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs selbst zu vertreten hat. Ist die Schadensursache zwischen den Vertragsparteien streitig, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass sie dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Sind sämtliche Ursachen, die in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, ausgeräumt, trägt wiederum der Mieter die Beweislast dafür, dass er den Schadenseintritt nicht zu verantworten hat.

Unter Berücksichtigung dieser abgestuften Beweislast hat nunmehr die Vorinstanz zu klären, ob das Wasser aus den allgemeinen Versorgungsleitungen im Haus oder aus den Räumen anderer Mieter ausgetreten ist oder die Schadensursache doch im Bereich der gemieteten Räume lag.

Urteil des BGH vom 10.11.2004
XII ZR 71/01
BGHR 2005, 282

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