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Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer
Bei bebauten Grundstücken ist die Grunderwerbssteuer nicht nur auf den Wert des unbebauten Grundstücks, sondern auch auf den Wert des darauf stehenden Bauwerks (in der Regel ein Haus) zu entrichten. Dies gilt auch, wenn ein unbebautes Grundstück erworben wird und gleichzeitig noch ausstehende Bauleistungen in einem "einheitlichen Vertragswerk" vereinbart werden. Damit ist Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht nur der Grund und Boden, sondern auch die spätere Bebauung, wenn ein zeitlicher und sachlicher Zusammenhang zwischen beiden Vorgängen ("einheitliches Vertragswerk") besteht. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 GrESG) für einen Erwerbsvorgang, der sich auf ein inländisches Grundstück bezieht (§ 1 GrESG).
Wer also das unbebaute Grundstück und das darauf zu entrichtende Eigenheim aus einer Hand erwirbt, muss auf den vollen Kaufpreis Grunderwerbsteuer zahlen. Wer dagegen erst Baugrund kauft und den Vertragfür den Hausbau separat abschließt, muss i.d.R. Grunderwerbsteuer nur auf den Preis für das Grundstück zahlen. Wenn hingegen die beiden Verträge nicht zeitlich und inhaltlich voneinander getrennt sind, neigt das Finanzamt dazu, ein einheitliches Vertragswerk anzunehmen. Folge: Grunderwerbsteuer für Haus und Grundstück.
Hinweise zur Grunderwerbsteuer im Jahr 2012
Hier ein kurzer Ausflug zur Höhe des Steuersatzes, denn der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer ist in weiteren Bundesländern erhöht worden. Hinweis: Durch die Föderalismusreform wurde den einzelnen Bundesländern die Möglichkeit eröffnet, den Steuersatz selber festlegen zu können.
So dürfen die Bundesländer gemäß Artikel 105 Abs. 2a GG die Höhe des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer selbst bestimmen. So heißt es dort: Die Länder haben die Befugnis zur Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer.
Als Folge beträgt dieser Steuersatz bereits seit einiger Zeit 4,5 Prozent in Berlin, Bremen, Hamburg, Niedersachsen und in Sachsen-Anhalt. Das Land Brandenburg stellte einen neuen Rekord mit einem Steuersatz von 5 Prozent auf. Andere Bundesländer (Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen) folgten schnell. Auch Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz erheben ab dem Jahr 2012 einen Steuersatz von fünf Prozent bei der Grunderwerbsteuer. Als steuergünstig gelten für Immobilienkäufer "nur" noch die Bundesländer Bayern, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen, weil sie "derzeit" nur einen Steuersatz von 3,5 Prozent bei der Grunderwerbsteuer vorschreiben.
Zum Urteil des Europäischen Gerichtshofes:
Der Europäischer Gerichtshof musste die deutsche Mehrfachbelastung von Bauherren mit Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer prüfen. Grundlage war die Anrufung durch das Niedersächsische Finanzgericht (Beschluss vom 02.04.2008, Az: 7 K 333/06).
Das Finanzgericht Niedersachsen hatte den Gerichtshof der europäischen Gemeinschaften (EuGH) um eine Vorabentscheidung ersucht. So sollte der EuGH dazu Stellung nehmen, ob die deutsche Mehrfachbelastung von Bauherren mit Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer gegen das gemeinschaftsrechtliche Mehrfachbelastungsverbot verstößt.
Wortlaut der Vorlage vom Finanzgericht Niedersachsen:
Verstößt die Erhebung der deutschen Grunderwerbsteuer auf künftige Bauleistungen durch deren Einbeziehung in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage beim Erwerb eines noch unbebauten Grundstücks (so genannter einheitlicher Leistungsgegenstand bestehend aus Bauleistungen sowie Erwerb des Grund und Bodens) gegen das europäische Umsatzsteuer-Mehrfachbelastungsverbot des Art. 401 der Mehrwertsteuer-Systemrichtlinie, wenn die grunderwerbsteuerlich belasteten Bauleistungen zugleich als eigenständige Leistungen der deutschen Umsatzsteuer unterliegen?
Einheitliches Vertragswerk
Vielen Häuslebauern kommt die Rechtsprechung des BFH teuer zu stehen, wonach nicht nur der Erwerb des Baulands, sondern auch eine spätere Bebauung grunderwerbsteuerpflichtig ist, wenn ein zeitlicher und sachlicher Zusammenhang zwischen beiden Vorgängen besteht (so genanntes einheitliches Vertragswerk). Hoffnung machte immer das Finanzgericht Niedersachsen. So zum Beispiel auch durch die Revision beim BFH, wonach die nochmalige Grunderwerbsbesteuerung von Bauleistungen, die bereits der Umsatzbesteuerung unterlegen haben, gesetzwidrig sei.
Die Oberfinanzdirektion (OFD) Niedersachsen zieht in einer Verfügung (Az. S 4544 - 227 - StH 563/S 4500 - 171 - StO 243) folgende Konsequenzen aus diesem Urteil:
Fazit: Der Europäische Gerichtshof (EuGH) in Luxemburg hat mit seinem Beschluss vom 8. Januar 2009 die beim Kauf und Bau von Immobilien fällige Grunderwerbsteuer gebilligt. Danach darf die Grunderwerbsteuer zusätzlich zur Mehrwertsteuer auch auf Bauleistungen erhoben werden. In diesem Zusammenhang stellt sich mancher Steuerzahler die Frage: "Wie soll ich als Steuerzahler verfahren, wenn so ein höchstrichterliches Urteil noch aussteht"?
Mögliches Vorgehen: Um die Eintragung im Grundbuch zu erreichen, zahlen Sie zuerst die verlangte Steuer (hier wäre es die Grunderwerbsteuer) und legen gleichzeitig Einspruch gegen den Steuerbescheid unter Hinweis auf die OFD-Verfügung, ein BMF-Schreiben oder das anhängige Verfahren ein. Dies nur, damit der Steuerbescheid nicht rechtskräftig wird.
Außerdem beantragen Sie ggf. Ruhen des Verfahrens. Nach Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung (zum Nachweis der gezahlten Grunderwerbsteuer) beantragen Sie dann die Aussetzung der Vollziehung nach § 361 AO. Dieser Weg ist jedoch mit einem nicht unerheblichen Zinsrisiko behaftet. Sollte das Gericht nicht zugunsten der Steuerzahler entscheiden, würde sich der Fiskus kräftig die Hände reiben. Pro Monat werden dann satte 0,5 % Zinsen berechnet (§ 237 AO i.V.m. § 238 AO).
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