Die eigene Wohnung zu vermieten und dafür irgend eine fremde zu mieten, erscheint auf den ersten Blick nicht sinnvoll, weil das Gefühl des Wohnens in den eigenen vier Wänden fehlt und Streitigkeiten mit dem Mieter auf der einen und dem Vermieter auf der anderen Seite nicht auszuschließen sind. Die Lösung, die weitgehend die privaten Vorteile der eigenen Wohnung und die steuerlichen Ersparnisse des Vermietungsmodells miteinander verbindet, liegt darin, dass sich Angehörige, in Sonderfällen auch Vereins- oder Arbeitskollegen, Wohnungen gegenseitig vermieten (Kreuzmietmodell).
Dabei legt jeder Lage, Größe und Ausstattung der von ihm genutzten Wohnung fest. Nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist könnten ggf. zudem die Wohnungen an den bisherigen Mieter steuerfrei verkauft werden, so dass auf lange Sicht auch die gewünschten Eigentumsverhältnisse hergestellt werden. Hinweis: Auf Immobiliengeschäfte findet die Abgeltungsteuer keine Anwendung.
Das Problem dabei liegt in der Frage der steuerlichen Anerkennung. Handelt es sich um zwei gleich große, gleich ausgestattete, in räumlicher Nähe belegene Wohnungen, die von den Beteiligten zur gleichen Zeit, evtl. vom selben Bauträger erworben werden, wird der gegenseitigen Vermietung unter dem Gesichtspunkt des Mißbrauchs rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten (§ 42 AO) die steuerliche Anerkennung verweigert.
Die Gestaltung bleibt dagegen unbeanstandet, wenn die Wohnungen zu verschiedenen Zeiten erworben werden, in Größe und Ausstattung nicht übereinstimmen und in verschiedenen Gemeinden belegen sind. Im Zweifel ist anzuraten, auch die Miete in unterschiedlicher Höhe festzulegen. Selbstverständlich sollte sein, dass über die Nebenkosten wie unter Fremden abgerechnet wird. Wo die genaue Grenze zwischen den noch anzuerkennenden und den missbräuchlichen Gestaltungen verläuft, hat die Rechtsprechung noch nicht festgelegt.
Bei einer Vermietung unter Angehörigen ist regelmäßig zu empfehlen, von dem Steuersparmodell der verbilligten Vermietung (bei der Kaltmiete, nicht den Nebenkosten!) Gebrauch zu machen. In den Sonderfällen der gegenseitigen Vermietung erscheint allerdings fraglich, ob der gegenseitige Verzicht auf einen Teil der Miete steuerlich anzuerkennen ist. In Grenzfällen könnte das Finanzamt den wechselseitigen Mietverzicht sogar zum Anlass nehmen, der gesamten Gestaltung die Anerkennung zu versagen, wenn es weitere Indizien dafür findet, dass die Vermietung lediglich aus Gründen der Steuerersparnis gewählt worden ist.
Deshalb kann es hilfreich sein, wenn Sie im Einzelfall geltend machen können, dass jeweils außersteuerliche Gesichtspunkte für die Vermietung der Wohnung maßgeblich waren, etwa der Aspekt einer langfristigen Vermögensanlage. Außerdem werden Schwierigkeiten mit dem Finanzamt oft vermieden, wenn nicht eine wechselseitige Vermietung in Reinkultur vorliegt, also auf beiden Seiten dieselben Vertragspartner beteiligt sind, sondern als Vermieter und Mieter nicht dieselben Personen auftreten.
Z.B. könnte der Vater eine Wohnung an den Sohn und dieser Sohn eine Wohnung an seine Schwester vermieten. Auch eine Vermietung im "Kreisverkehr" zwischen drei oder sogar mehr Partnern ist im Zweifel günstiger als die wechselseitige Vermietung zwischen nur zwei Vertragspartnern. Bei diesen Gestaltungen kommt dann im Zweifel auch eine verbilligte Vermietung in Betracht, zumal das Finanzamt oft die Kette der Vertragsbeziehungen gar nicht erst erkennen wird.
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