Geld schenken für Grundstückskauf

Der klassische Fall: Die Eltern besitzen ein Wertpapierdepot und erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Der Sohn soll einmal alles erben und möchte sich jetzt eine Eigentumswohnung (ETW) kaufen. In der Vergangenheit war dies ein beliebtes Steuersparmodell.

Das Steuersparmodell: Die Eltern verkaufen die Wertpapiere und schenken den Verkaufserlös ihrem Sohn mit der Auflage, hiermit die ETW zu kaufen. Der Sohn verpflichtet sich im Gegenzug, seinen Eltern lebenslang einen bestimmten Betrag jährlich zu zahlen. Dieser bestimmte Betrag entspricht dem Zinsertrag, den seine Eltern bei Nichtverkauf der Wertpapiere gehabt hätten. In die Vereinbarung wird außerdem aufgenommen, dass beide Seiten eine Änderung dieses Betrages vereinbaren können, wenn sich ihre wirtschaftlichen Verhältnisse entscheidend ändern (wichtig für dauernde Last).

Folge: Der Sohn sparte bis zum 01.01.2009 Erbschaftsteuer, weil der Wert für die Erbschaftsteuer der gekauften ETW für die Schenkung zugrunde zulegen ist. Zwar gilt ab 2009 der Verkehrswert. Vermutlich wird das Finanzamt aber auch einen Wert akzeptieren, der dem Verkehrswert nahekommt. Bei einer Anschaffung einer Eigentumswohnung steht der Wert jedoch vertraglich fest. Zusätzlich konnte in der Vergangenheit - wegen der dauernden Last - auch noch ein Steuerprogressionsvorteil genutzt werden, wenn der Steuersatz der Eltern geringer war als der des Sohnes

Für die Eltern verringert sich eine potenzielle "Substanzsteuerlast" (falls mal wieder Vermögensteuer erhoben wird), weil der Kapitalwert der dauernden Last geringer ist als das frühere Wertpapierdepot. Wenn der Beschenkte oder Erbe den zugewendeten Grundbesitz unmittelbar oder kurzfristig nach (auch mittelbarer) Schenkung wieder veräußert, hat dieser Verkauf keinen Einfluss auf die einmal festgestellte Höhe der ErbSt.

Die Schenkung und das Vererben von Bargeld wird für die Erbschaftsteuer als Wert des Grundbesitzes angesehen, wenn der Schenker oder Erblasser vertraglich festlegt, dass mit dem Geld ein bestimmtes Grundstück oder eine bestimmte Wohnung erworben wird. Auch in diesem speziellen Fall ist nach bisheriger Rechtsprechung der - im Zweifel - etwas günstigere Erbst-Wert für die Vermögensübertragung anzusetzen. Ob ein Abschlag zum Verkehrswert in Höhe der Nebenkosten (GrErwerbSt, Maklergebühr) möglich ist, bleibt abzuwarten.

Hinweis: Seit dem 01.01.2009 ist grundsätzlich der Verkehrswert des Grundstücks bei einer mittelbaren Grundstücksschenkung zu berücksichtigen. Die mittelbare Grundstücksschenkung hat damit als reine Steuergestaltungsmaßnahme ihre Attraktivität verloren (siehe Artikel zu mittelbare Schenkung).