Nießbrauch und Mietverhältnis schließen sich nach einem – im Ergebnis doch sehr überraschenden – Urteil des BFH in München nicht aus. Demnach wird ein Mietverhältnis steuerlich auch dann anerkannt, wenn es über einen Nießbrauch zugunsten des "Wohnungsnutzers" besonders abgesichert ist.
Interessant ist diese Feststellung vor allem für Mietverhältnisse mit nahen Angehörigen – da ein notariell beglaubigter Nießbrauch an einem Gebäude oder einer Wohnung dem Begünstigten eine deutlich sichere Rechtsposition einräumt als ein Mietverhältnis. Anders ausgedrückt: Einem Mieter kann man irgendwann kündigen – ein Nießbrauchsrecht lässt sich dagegen nicht so einfach aus der Welt schaffen. Durch diese Kombination kann der Mieter sicher sein, dass er nicht eines Tages einfach vor die Tür gesetzt wird – und der Vermieter profitiert trotzdem von den steuerlichen Vorteilen einer Vermietung zwischen nahen Angehörigen.
Deutlich wird das an einem Beispiel: Eine Tante einigt sich mit ihrem Neffen und späteren Erben darauf, dass sie dem jungen Mann 50.000 Euro für den Erwerb einer Eigentumswohnung schenkt, in die sie selbst einziehen will. Der junge Mann erwirbt daraufhin eine Eigentumswohnung für 210.000 Euro, den (restlichen) Kaufpreis finanziert er selbst. Die Eigentumswohnung vermietet er lebenslänglich an seine Tante. Statt des ortsüblichen Mietpreises von 1.000 Euro (Kaltmiete) muss sie nur 600 Euro Kaltmiete und die üblichen Nebenkosten bezahlen. Damit die Tante auch sicher sein kann, nicht irgendwann vom Neffen die Kündigung zu erhalten, wird ihr ein notariell beglaubigtes lebenslanges Nießbrauchsrecht an der Wohnung eingeräumt.
Der Neffe erzielt – trotz Nießbrauchsrecht – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Da die vereinbarte Kaltmiete mehr als 56% (§ 21 Abs. 2 EStG) der ortsüblichen Miete beträgt, kann er alle Werbungskosten - also vor allem Zinsen und Abschreibung – in vollem Umfang abziehen. In aller Regel ergibt sich so ein steuersparender Verlust – und die Tante hat eine günstige und sichere Wohnung.
Steuerlich noch vorteilhafter war übrigens der entschiedene Urteilsfall – und höchst überraschend das für den Steuerzahler positive Urteil. Ganz offensichtlich hatten die BFH-Richter des IX. Senates gerade einen besonders großzügigen Tag und schickten das Finanzamt baden. Im entschiedenen Fall hatte ein Sohn eine Eigentumswohnung gekauft, in die seine Mutter einziehen sollte. Bereits im notariellen beglaubigten Vertrag war eine lebenslange Miete vereinbart worden, monatliche Miete (vorerst) 300 Euro.
Zur Verstärkung des Mietrechtes wurde ihr ein lebenslanges Nießbrauchsrecht eingeräumt. Da der Sohn jedoch die finanziellen Mittel für den Kauf nicht hatte bzw. keine Finanzierung zustande bekam, kam das Geld für den Kauf der Eigentumswohnung ebenfalls von der Mutter. Sie schloss mit dem Sohn einen Darlehensvertrag: Tilgungsfreies Darlehen, auf 10 Jahre unkündbar, Zins 6,5 %. Für den Sohn steuerlich lukrativ: Durch die geringe Miete , die Zinsen und die Abschreibung ergab sich ein schöner steuerlicher Verlust von rund 17.000 Euro.
Klar, dass das Finanzamt sofort die steuerliche Anerkennung der Vermietung mit Hinweis auf einen Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO ablehnte. Doch Pech für den Fiskus: Der BFH segnete das Modell ab und entschied, dass selbst dann kein Gestaltungsmissbrauch vorliege, wenn die Eltern zur Erfüllung des Kaufpreises ein Darlehen gewähren.
Bei aller Freude über das steuerfreundliche
Urteil bleibt doch eine gewisse Skepsis. Der Fall diente ganz
offensichtlich dazu, dem Sohn einen Verlust aus Vermietung und
Verpachtung zu verschaffen – obwohl wirtschaftlich die
Mutter den Kauf der Eigentumswohnung abgewickelt hat. Und da das
Urteil im Bundessteuerblatt noch nicht veröffentlicht wurde,
muss man befürchten, dass die Finanzverwaltung das Urteil in
dieser Form nicht akzeptieren wird. An der möglichen Kombination
von Mietvertrag und Nießbrauch führt aber wohl kein Weg mehr
vorbei.
Quelle: BFH-Urteil v. 3.2.1998, Az. IX
R 38/96, veröffentlicht in der Zeitschrift DStR 1998, Seite 711.
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