>Eine Eigentumswohnung ist nicht unbedingt eine Eigentumswohnung. Dies gilt zumindest aus steuerlicher Sicht. So jedenfalls muss man ein Urteil des BFH verstehen, in dem er die zivilrechtlichen und steuerlichen Unterschiede des Begriffs "Eigentumswohnung" herausgearbeitet hat. Mit weitreichenden Konsequenzen: Nur wenn die engeren Voraussetzungen für eine "steuerliche" Eigentumswohnung erfüllt sind, kam zum Beispiel der Eigentümer in den Genuss der Eigenheimzulage.
Nicht betroffen von diesem Urteil sind Steuerzahler, die in einem größeren Gebäude eine von vielen Eigentumswohnungen kaufen (oder bauen) und selbst bewohnen. Hier entspricht der zivilrechtliche Begriff der Eigentumswohnung gleichzeitig dem steuerrechtlichen, weil die Wohnung erkennbar von den anderen Wohnungen abgetrennt ist. Problematisch sind nur die Fälle, in denen zwar im Grundbuch verschiedene Eigentumswohnungen eingetragen sind, die Räume der beiden Eigentumswohnungen aber tatsächlich zusammenhängen.
Beispiel:
Zwei Generationen planen gemeinsam den Bau eines Hauses. Das
Haus enthält sowohl die Wohnung der jungen Familie wie die
kleinere Wohnung der Großeltern. Beide Generationen wohnen zwar
räumlich getrennt, haben eigene Bäder und Küchen. Um das
Zusammenleben zu erleichtern, haben beide Wohnungen einen
gemeinsamen Eingang, von dem man direkt ohne weitere Haustüre in
die jeweiligen Wohnungen gelangt. Sowohl die Großeltern wie die
junge Familie finanzieren ihre Wohnungen jeweils selbst und
lassen daher im Grundbuch beide Wohnungen jeweils als
Eigentumswohnungen eintragen. Hierzu ist eine
Abgeschlossenheits-Bescheinigung der Baubehörde notwendig.
Trotzdem gelten die beiden Wohnungen steuerlich nicht als Eigentumswohnungen, sondern als eine gemeinsame Wohnung. Und dies laut ausdrücklicher Bestätigung des BFH, obwohl zivilrechtlich tatsächlich zwei Eigentumswohnungen vorliegen, die sogar getrennt verkauft werden könnten. Der BFH verlangt aber über die zivilrechtliche Regelung hinaus, dass die Wohnungen baulich voneinander getrennt und abgeschlossen sind und jeweils einen eigenen Zugang haben. Fehlt eines dieser (zusätzlichen) Merkmale, liegt eben steuerlich gesehen nur eine Wohnung vor.
Tipp:
Damit beide Generationen von der optimalen Steuerförderung
profitieren, sollte unbedingt auf eine räumliche und bauliche
Trennung der Wohnungen geachtet werden, z.B. durch einen Flur mit
getrennten und abschließbaren Wohnungstüren. Dies gilt auch,
wenn beide Wohnungen von einer Generation erbaut werden, aber
kostenlos an die Angehörigen überlassen werden. Ob die
Wohnungstüren in der Praxis dann ständig offenstehen, spielt
steuerlich keine Rolle ...
Quelle: BFH, Urteil vom 27.10.1998, Aktenzeichen: X R 157/95
|
|
|
|