Wirksamkeit einer Reservierungsgebühr

  • Zuletzt aktualisiert: 13. Dezember 2012

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1. Ein Makler verwirkt seinen Maklerlohnanspruch in entsprechender Anwendung des § 654 BGB, wenn er seinen Auftraggeber veranlaßt, eine Absichtserklärung zum Erwerb eines konkreten Grundstücks, eines in Aussicht genommenen spätesten Beurkundungstermins für den Kaufvertrag und darüber hinaus eine unwirksame Reservierungsvereinbarung, die die sofortige Zahlung einer erfolgsunabhängigen Reservierungsgebühr von DM 1. 000,00 vorsieht, zu unterzeichnen.

2. Eine Reservierungsgebühr stellt eine erfolgsunabhängige Teilprovision dar, die über Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht wirksam vereinbart werden kann (vgl. auch OLG Hamm, NJW-RR 1989, 1209; Olg Stuttgart, NJW-RR 1996, 822).
Landgericht Berlin, Urteil vom 23.12.1999 – 5 O 352/99 (rechtskräftig)

Problem/Sachverhalt:

Der Makler schließt mit dem Kunden, dem er ein Grundstück nachgewiesen hat, eine Reservierungsvereinbarung, in der der Kunde erklärt, daß er den Erwerb des nachgewiesenen Objektes beabsichtige und den Makler bis zum Tage der notariellen Beurkundung mit der Reservierung beauftrage. Als Reservierungsgebühr werden 10% der Gesamtprovision vereinbart, diese Reservierungsgebühr ist mit Abschluß der Vereinbarung zu zahlen. Der Käufer erklärt weiter, daß er den Notar auswählt und diesen den Kaufvertrag vorbereiten läßt, der bis spätestens 05.03.1999 beurkundet sein woll.

Der Kaufvertrag wird abgeschlossen, der Makler macht seine Provision geltend.

Entscheidung:

Das Landgericht verneint den Provisionsanspruch des Maklers, weil dieser analog § 654 BGB seine Provision verwirkt hat. Mit der Reservierungsvereinbarung, die zugleich den Maklervertrag enthält, hat der Makler nach Auffassung des Gerichts den Kunden veranlaßt, eine formnichtige Verpflichtung zu unterzeichnen. Veranlaßt nämlich der Makler seinen Kunden, eine Absichtserklärung zum Erwerb eines bestimmten Grundstücks, eines in Aussicht genommenen spätesten Beurkundungstermins und darüber hinaus eine unwirksame Reservierungsvereinbarung, die die sofortige Zahlung einer erfolgsunabhängigen Reservierungsgebühr vorsieht, abzugeben, so handelt er den Interessen seines Auftraggebers in vorsätzlicher bzw. grob leichtfertiger Art zuwider. Durch diese Reservierungsvereinbarung übt der Makler sowohl wirtschaftlichen wie moralischen Druck auf den Käufer aus, das Objekt zu erwerben. Nach dem Wortlaut der Reservierungsvereinbarung wird in dem Käufer der Eindruck erweckt, eine Verpflichtung zum Abschluß des Kaufvertrages eingegangen zu sein.

Darüber hinaus könne, wie das Gericht ausführt, in Formularverträgen wie dem vorliegenden Reservierungsvertrag eine erfolgsunabhängige Teilprovision nicht wirksam vereinbart werden.

Praxishinweis:

Die Entscheidung zeigt die ganze Fragwürdigkeit vieler Reservierungsvereinbarungen. So wird immer wieder verkannt, daß erfolgsunabhängige (Teil-)Provisionen wirksam nur im Wege des individuellen Aushandelns zwischen Makler und Kunden vereinbart werden können. Verkannt wird weiterhin, daß Reservierungsvereinbarungen, die geeignet sind, die Entscheidungsfreiheit des Kaufbewerbers unzumutbar zu beeinflussen, ihn an einen Kaufentschluß festzuhalten bzw. ihn auch mittelbar zum Erwerb des Grundstücks zu drängen, der notariellen Beurkundung bedürfen. Grundsätzlich bleibt deshalb zu fragen, ob es für den Makler nicht ohnehin empfehlenswert sein dürfte, jedenfalls beim Grundstücksverkauf auf Reservierungsvereinbarungen gänzlich zu verzichten, um nicht wegen mangelnder Beurkundung den Provisionsanspruch umgehend zu gefährden.

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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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