Staffelmiete - Mieterhöhung in Schritten

  • Zuletzt aktualisiert: 13. Dezember 2012

Das Wichtigste in Kürze:

Bei der Staffelmiete ist bereits im Mietvertrag die Höhe der Miete für bestimmte Zeiträume festgelegt. Grund: Eine Mieterhöhung ist für einen Vermieter etwas umständlich und teilweise mit rechtlichen Hürden verbunden. Vermieter neigen daher dazu, einen Staffelmietvertrag anzubieten, in dem sich die Miete regelmäßig zu einem bestimmten Zeitpunkt erhöht. Die Indexmiete ist hingegen keine Staffelmiete, weil der Mietpreis nicht auf einen festen Wert bestimmt ist.

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Voraussetzungen für die Vereinbarung einer Staffelmiete

Nach § 557a BGB muss die jeweilige Miethöhe oder die jeweilige Mieterhöhung als Geldbetrag ausgewiesen werden und die vereinbarte Mietstaffel muss mindestens ein Jahr unverändert gelten. Rechtlich unwirksam ist daher die Angabe von zum Beispiel: "Die Nettokaltmiete erhöht sich jedes Jahr um 2 Prozent" oder "zum 01.01.2013 auf 8, 20 Euro je qm und zum 01.01.2014 auf 8,40 Euro je qm", denn in beiden Fällen wird die Miete oder der Erhöhungsbetrag nicht als Geldbetrag ausgewiesen. Außerdem muss der Zeitpunkt der Mieterhöhung genau bestimmt sein. Sicher ist hingegen folgender Wortlaut: "Die Nettokaltmiete erhöht sich jährlich, ab 1. Januar 2013 auf 820 Euro, ab 1. Januar 2014 auf 840 Euro, ab 1. Januar 2015 auf 860 Euro usw."

Weitere Mieterhöhungen sind - auch bei Modernisierungen - während der vereinbarten Laufzeit des Staffelmietvertrages ausgeschlossen. Ausgenommen sind lediglich die Betriebskosten. Die Staffelmietvereinbarung darf - im Gegensatz zu früher - auch einen Zeitraum von 10 Jahren überschreiten.

Staffelmietvertrag erleichtert Mieterhöhung

Die gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten § 558 BGB greifen nicht, wenn Mieter und Vermieter bei Beginn des Mietverhältnisses oder später eine Staffelmiete gemäß § 557a BGB vereinbart haben. Staffelmietverträge sind sowohl für preisfreie (frei finanzierte) Wohnungen als auch für preisgebundene (zum Beispiel Sozialwohnungen) zulässig.

Ein Staffelmietvertrag bringt beiden Vertragsparteien Planungssicherheit. Vermieter und Mieter wissen von Anfang an, wie hoch die Miete sein wird. Dabei sind die Vorteile für den Vermieter höher zu bewerten. Die Miete erhöht sich automatisch zu den vereinbarten Zeitpunkten. Der Vermieter muss den Mieter nicht noch besonders auffordern, die erhöhte Miete zu zahlen. Damit entfällt auch die Notwendigkeit die Mieterhöhung jeweils besonders zu begründen. Der Verweis auf Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten entfällt daher ebenfalls.

Ortsübliche Vergleichsmiete zählt nicht als Kappungsgrenze

Bei einem Staffelmietvertrag für preisfreie Wohnungen gilt nicht die 20- prozentige Kappungsgrenze. Die Mieterhöhungen wurden bereits bei Vertragsabschluss festgelegt. Die Staffelmiete ist dadurch vom Vergleichsmietenverfahren abgekoppelt. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nur insoweit bei der Frage berücksichtigt, ob eine Mietpreisüberhöhung vorliegt.

Mietpreisüberhöhung macht Staffelmiete unwirksam

Nach § 5 WiStrG (Wirtschaftsstrafgesetz) liegt eine Mietpreisüberhöhung vor, wenn die vereinbarte Staffelmiete um mehr als 20 Prozent die ortsübliche Miete "unangemessen" übersteigt. Diese Vorschrift im Wirtschaftsstrafgesetzbuch setzt voraus, dass die Mietpreisüberhöhung darauf zurückzuführen ist, dass sie infolge der Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbaren Wohnräumen erfolgt. Liegt eine unangemessen hohe Staffelmiete im Sinne des § 5 WiStrG vor, ist die Staffelmietvereinbarung nichtig und es gilt dann die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Artikel Mietpreisüberhöhung und Mietwucher beschreibt die Voraussetzungen, Rechte und Folgen überhöhter Mietpreise. Folgen Sie daher zur Wissenserweiterung diesem vorgenannten Link.

Ausschluss des Kündigungsrechts bei Staffelmietvertrag (Kündigungsausschluss)

Staffelmieten können im Mietvertrag mit einem Kündigungsausschluss kombiniert werden. Nach dem BGH-Urteil vom 12.11.2008 - VIII ZR 270/07 darf auch in einem Mietvertrag über Wohnraum das Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen werden. Im Urteilsfall war im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart worden. So heißt es im Leitsatz des Urteils: "Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256).

Der Mietvertrag sah im Urteilsfall vor: Der Mieter verzichtet unwiderruflich auf sein ordentliches gesetzliches Kündigungsrecht für die ersten 24 Monate der Mietzeit. Sein außerordentliches Kündigungsrecht bleibt davon unberührt.
Nach Ansicht der BGH-Richter war der Mietvertrag wegen der darin enthaltenen Staffelmietvereinbarung auch ausgewogen. Eine Staffelmietvereinbarung bietet nämlich sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter Kalkulationssicherheit. Außerdem ist sie für den Mieter auch deshalb vorteilhaft, weil bei der Vereinbarung einer Staffelmiete Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht möglich sind. Weitehin sieht § 557a Abs. 2 BGB vor, dass das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann. Folglich kann dann aber auch eine ähnliche vertragliche Vereinbarung zum Ausschluss des Kündigungsrechts möglich sein.

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