Steuererklärung: Gemischt-genutzte Immobilien

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Häuser, die teilweise vermietet und teilweise selbstgenutzt sind, führen - steuerlich gesehen - ein Doppelleben. Das zeigen auch verschiedene Urteile des BFH, die Gestaltungsmöglichkeiten für entsprechende Bauherren und Hauskäufer aufzeigen. In den meisten Fällen geht es bei der steuerlichen Gestaltung um den Schuldzinsenabzug bei einem Darlehen für die Herstellung bzw. den Kauf eines teilweise vermieteten, teilweise selbstgenutzten Gebäudes.

Aufteilung der Herstellungskosten

Die Teile des Hauses, die eigenen Wohnzwecken dienen, fallen aus der Besteuerung heraus. Es müssen zwar keine Einnahmen (bzw. kein Mietwert) versteuert werden, dafür gehen aber auch alle anteiligen Ausgaben (z.B. Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Reparaturen) steuerlich verloren. Anders dagegen für den vermieteten Teil des Hauses: Sämtliche anteiligen Ausgaben im Zusammenhang mit dem Haus können mit den Mieteinnahmen verrechnet werden. Herstellungskosten, die sich nicht eindeutig dem vermieteten oder selbstgenutzten Gebäudeteil zuordnen lassen, sind nach dem Verhältnis von vermieteter zu eigengenutzter Fläche aufzuteilen. Dazu gehören zum Beispiel Kosten für Baugrube, Dach oder Außenanstrich.

Aufteilung der Anschaffungskosten

Beim Kauf eines Hauses, das nur teilweise selbst genutzt werden soll, kann die vorherige Aufteilung in Wohneigentum sinnvoll sein. Denn dann können über zwei getrennte Kaufverträge unterschiedliche Finanzierungen vereinbart werden. Das selbstgenutzte Wohneigentum wird vorwiegend mit Eigenmitteln und das vermietete Wohneigentum weitgehend fremdfinanziert. Diese Finanzierungen sind aber auch tatsächlich durchzuführen.

Um eine nachweisbare Trennung einer Hausfinnzierung zu gewährleisten, ist daher ein separates Darlehen für den eigengenutzten Gebäudeteil aufzunehmen, sofern dieser Gebäudeteil nicht ausschließlich aus Eigenmitteln finanziert kann. Die Trennung der Darlehensverträge wird u.a. auch dadurch nachweisbar, dass in dem jeweiligen Darlehensvertrag entweder nur der vermietete oder nur der eigengenutzte Gebäudeteil als Beleihungsobjekt aufgeführt ist.

Vorteil der Aufteilung der Kosten

In vielen Fällen ergibt sich durch die Abschreibung und die Schuldzinsen auf den vermieteten Teil insbesondere in den ersten Jahren ein deutlicher Verlust, der mit anderen steuerpflichtigen Einkünften verrechnet werden kann. Ein Bauherr oder Immobilienkäufer, der ein teilweise vermietetes und teilweise selbst genutztes Gebäude mit Eigenmitteln und Fremdmitteln finanziert, kann die Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nur in der Steuererklärung absetzen, soweit das Darlehen auch tatsächlich zur Finanzierung der des vermieteten Gebäudeteils verwandt wird.

Vorhandenes Eigenkapital sollte deshalb vollständig für die eigengenutzte Wohnung eingesetzt werden. Eine nachweisbare und klare Trennung nach Gebäudeteilen bzw. eine eine vorherige Aufteilung in Wohneigentum kann eine hohe Einkommensteuerersparnis sicherstellen. Die Steuerersparnis ergibt sich aus den Abchreibungen (Absetzung für Abnutzung) und aus den Schuldzinsen.

Kommentar zur Aufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden

Selbstverständlich ist es bei solchen "gemischt genutzten Gebäuden" sinnvoll, möglichst viele Ausgaben dem vermieteten Teil zuzuordnen, um von der steuerlichen Absetzbarkeit zu profitieren. Während Versicherungen, Grundsteuer, Kaminfeger usw. exakt nach den Flächenverhältnissen aufgeteilt werden müssen, gibt es bei den Schuldzinsen deutlich mehr Spielraum - vor allem dann, wenn für den Bau des Hauses teilweise Eigenkapital eingesetzt wurde. Dann lässt sich nämlich argumentieren, mit dem vorhandenen Eigenkapital sei der selbstbewohnte Teil finanziert worden - und mit den Darlehen ausschließlich der vermietete Teil. Also - so der steuerlich vorteilhafte Schluss - seien alle Schuldzinsen (oder zumindest der größere Anteil) beim vermieteten Teil als Werbungskosten abzugsfähig.
Natürlich sieht dies die Finanzverwaltung regelmäßig anders. Sie besteht auch bei den Schuldzinsen auf einer flächenmäßigen Aufteilung mit der Folge, dass ein Teil der gezahlten Schuldzinsen steuerlich verloren geht. Pfiffige Steuerzahler sind daher dazu übergegangen, solche gemischt genutzten Häuser von vorne herein in Eigentumswohnungen aufzuteilen und die beiden Eigentumswohnungen jeweils für sich zu finanzieren.

Die vermietete Eigentumswohnung ausschließlich über ein Darlehen von der Bank, das vorhandene Eigenkapital wird dann vollständig zur Finanzierung der selbst genutzten Eigentumswohnung verwendet. Muss noch ein Restbetrag über die Bank finanziert werden, wird eben dieses Darlehen zuerst getilgt - und erst dann die Darlehen der vermieteten Eigentumswohnung.
Dieses Modell hat der BFH abgesegnet. In mehreren interessanten und grundsätzlichen Urteilen hat er zum Schuldzinsenabzug bei gemischt genutzten Gebäuden Stellung bezogen. Ergebnis: Eine direkte Zuordnung der Schuldzinsen auf den vermieteten Teil ist zulässig, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Die Baukosten für den vermieteten Teil müssen feststehen. Dazu sollten Baumaßnahmen, die direkt zugeordnet werden können, auch in der Bauabrechnung getrennt abgerechnet werden. Beispiel: Die Kacheln und die Ausstattung von Sanitärräumen werden auf der Rechnung getrennt ausgewiesen, also "Badezimmer eigengenutzte Wohnung" und "Badezimmer vermietete Wohnung". Gleiches gilt z.B. für Bodenbeläge, Innenputz, Fenster usw.
    Nur die Baukosten, die man nicht direkt zuordnen kann, werden anteilig - in der Regel nach den jeweiligen Flächenverhältnissen - aufgeteilt. Auch hier sollte nach Möglichkeit bereits in der Baurechnung oder wenigstens durch einen Vermerk des Architekten auf der jeweiligen Baurechnung eine entsprechende Aufteilung erfolgen.

  • Die Baukosten, die auf den vermieteten Teil entfallen, müssen unmittelbar aus dem Baudarlehen bezahlt werden. Es ist also nicht zulässig, die Baurechnung direkt vom Baukonto zu überweisen, das teilweise mit Eigenkapital und teilweise mit Baudarlehen "gefüttert" wird. Damit der Steuerabzug für die Schuldzinsen voll erhalten bleibt, muss der Anteil für die vermieteten Gebäudeteile unmittelbar mit Darlehensgelder bezahlt werden. Konkret heißt das: Wenn eine Baurechnung zu 1/3 auf die später eigengenutzte Wohnung und zu 2/3 auf die vermietete Wohnung entfällt, dann müssen Sie zwei Überweisungen tätigen. 2/3 der Kosten bezahlen Sie direkt vom Baudarlehen aus - das andere Drittel aus Eigenmitteln bzw. über das normale Baukonto.


Damit hat der BFH klare Vorgaben gemacht. Eine direkte Zuordnung der Schuldzinsen ist nicht nur bei einer Aufteilung in Eigentumswohnungen möglich, sondern auch bei einer exakten Trennung bei der Bezahlung der Baurechnungen. Aber Vorsicht: Nur durch diese tatsächlich getrennte Finanzierung und Zahlungen erhalten Sie sich den Schuldzinsenabzug. Der BFH hat nämlich in einem Urteil der Finanzverwaltung recht gegeben: Bei einer Vermischung von Zahlung aus Eigenmitteln und Fremdmitteln und einer fehlenden Aufteilung der Baukosten müssen auch die Schuldzinsen aufgeteilt werden - und gehen damit teilweise steuerlich verloren.

BFH-Urteile vom 27.10.1998, Aktenzeichen IX R 44/95, IX R 19/96 und IX R 29/96 sowie BFH-Urteile vom 09.07.2002 (AZ: IXR 65/00 und IXR 40/01

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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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