| Ratgeber Baufinanzierung / Immobiliendarlehen / Hypothekenzinsen bei Finanztip.de |
Aktuelle Hypothekenzinsen für Hypothekendarlehen
Während die europäischen Politiker wöchentlich von einem Krisenmeeting zum anderen stürmen und sich besonders die Situation um Griechenland immer stärker zuspitzt, verhält sich die Europäische Zentralbank (EZB) unaufgeregt und ruhig. Wenig ist derzeit von Herrn Draghi zu hören und das ist kein Zufall. Hat doch die EZB mit der Bereitstellung von rund 500 Mrd. Euro für drei Jahre zu einem Zinssatz von 1% an die europäischen Banken längst ihren Beitrag zur Abarbeitung der Krise geleistet.
In Zeiten geringer Guthabenverzinsung, hoher Inflation und volatiler Aktienmärkte haben viele Deutsche auf die als sicher geltende Immobilie gesetzt. So war das Jahr 2011 von einer starken Immobiliennachfrage geprägt, die vor allem in Ballungszentren zu steigenden Preisen geführt hat: Laut Marktbericht des Immobilienverbands Deutschland (IVD) wurden beispielweise bei Bestandswohnungen in München Preissteigerungen um rund 10 Prozent erreicht. Auch in anderen Großstädten wie Berlin oder Hamburg ist der Markt stellenweise wie leergekauft, entsprechend ähnliche Preisentwicklungen sind dort zu sehen.
Mit dem Eingreifen der EZB wird im letzten großen Wirtschaftsraum das Projekt "weginflationieren der Schulden" gestartet. Die USA machen das schon seit zwei Jahren vor. Die Notenbank setzt die kurzfristigen Zinsen auf Null und manipuliert dann auch die langfristigen Zinsen für Staatsanleihen durch massive Aufkäufe gegen Null. Damit finanziert der Staat sich zu minimalen Kosten und kann auch eine exorbitante Staatsschuld locker bedienen. Parallel steigen die Preise durch eine immer größere Geldmenge, die im Umlauf ist (die Notenbank druckt ja schließlich Geld, um die Staatsanleihen kaufen zu können). Inflation entsteht. Das heißt aber auch, dass die Wirtschaft nominal wächst, auch wenn real davon nichts übrigbleibt. Die Staatsverschuldung hat im Nenner das nominale Bruttoinlandsprodukt. Im Zähler steht der nominale Schuldenstand. Sind die Zinsen für eine längere Periode extrem tief bzw. deutlich unter der Inflationsrate, dann wird der Zähler im Vergleich zum Nenner kleiner. Die Verschuldungsquote sinkt.
Sparer retten sich in Immobilien
Die aktuell zu tiefen Zinsen in Deutschland bergen die Gefahr, dass es schrittweise zu großen Fehlern im System kommen wird. Die deutschen Zinsen liegen derzeit schon über alle Laufzeiten unter der aktuellen Inflationsrate. Sparer werden also bereits jetzt um ihre Kaufkraft gebracht. Der Euro, in dem wir ja als Deutsche stecken, verliert gegen fast alle Währungen an Wert. Also verlieren wir auch auf dieser Seite an Kaufkraft. Die Sparer suchen daher ihr Heil zunehmend in Immobilien, ein Markt in dem gerade in gesuchten Großstadtlagen Angebotsknappheit herrscht. Steigende Preise und die Gefahr von spekulativen Entwicklungen sind vorgezeichnet. Aber auch die Risikoneigung der Sparer wird angesichts der nicht auskömmlichen Verzinsung in Deutschland steigen und damit die Gefahr falscher Investments und drastischer Vermögensverluste in der Zukunft. All das wäre zu vermeiden, wenn Deutschland die Hoheit über seine Zinspolitik hätte und eine angepasste Geldpolitik fahren könnte.
Risiko USA
Die US-Notenbank ist inzwischen der größte Investor in US-Staatsanleihen. Sie hat in dieser Funktion inzwischen China und Japan überholt, die bis vor kurzem noch die größten Gläubiger der USA waren. Das Geld, mit dem die US-Notenbank die Staatsanleihen kauft, ist natürlich nicht da, sondern wird gedruckt. Nicht umsonst bezeichnen führende Volkswirte diese Vorgänge als das größte Schneeballsystem in der Geschichte. Der Devisenmarkt hat inzwischen auch reagiert und der US-Dollar befindet sich auf Talfahrt gegenüber allen anderen Währungen. Mittelfristig werden daher die Gläubiger der USA nur Teile ihres Geldes wiedersehen.
Zu den Auswirkungen auf die Bauzinsen
Der Tiefpunkt der Leitzinsen wurde beim Rekordtief im September 2010 und im Herbst 2011 erreicht. Mittelfristig wird davon ausgegangen, dass die EZB alles daran setzen wird, die Zinsen in Euroland sehr tief zu halten, um den Effekt der kontrollierten Inflationierung zu stabilisieren. Anders als oftmals angenommen stehen Baugeldkonditionen und Leitzinsen nicht in direktem Zusammenhang. Während die Europäische Zentralbank (EZB) durch die Festlegung des Leitzinses die kurzfristigen Marktzinsen - also die Überziehungs-, Dispo- oder Tages- und Festgeldzinsen - unmittelbar beeinflusst, entstehen langfristige Konditionen wie Hypothekenzinsen durch Angebot und Nachfrage am Anleihemarkt. Als Orientierungsgröße für die Entwicklung der Baugeldzinsen eignen sich daher Anleihen- und Pfandbriefsätze.
Die bisher noch niedrigen Leitzinsen haben auch dazu geführt, dass die Geldmarktzinsen (noch) auf tiefem Niveau festgezurrt bleiben. Kurzfristige Geldanleger oder Geldanleger, die ihr Geld parken wollen, müssen jetzt genauer prüfen, wo sie noch hohe Tagesgeldzinsen ergattern können.
Eine Möglichkeit, als Baufinanzierungskunde von den tiefen Geldmarktzinsen zu profitieren, bieten sogenannte 50/50 Kombi-Darlehen. Dabei kann die Sicherheit einer Festzins-Tranche, z.B. mit einer Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren, mit den niedrigen Zinsen einer variablen EURIBOR-Tranche kombiniert werden. Damit verringern sich die monatlichen Belastungen deutlich und weitere Leitzinssenkungen führen durch die quartalsweise Anpassung der variablen Tranche direkt zu besseren Konditionen.
Die variable Tranche kann aber auch zukünftig in ein Festzinsdarlehen gewandelt werden, so dass später Zinssicherheit erreicht werden kann. Zum Zinsanpassungstermin kann die variable Tranche zudem teilweise oder ganz getilgt werden. Damit entsteht große Flexibilität. Gefragt sind derzeit auch sogenannte Volltilger-Darlehen, die einen durchgehenden Zinssatz bis zur endgültigen Rückzahlung bieten. Die höhere festgelegte Tilgung führt dabei zu Konditionsvorteilen.
Im Hintergrund bauen sich über den enormen Finanzierungsbedarf der öffentlichen Haushalte, der zur Stützung des Finanzsystems und zunehmend auch zur Finanzierung von Konjunkturpaketen verwendet wird, immer höhere Staatsschulden auf, die in den kommenden Jahren über den Anleihemarkt finanziert werden müssen. Es ist derzeit noch schwer einzuschätzen, wie viel Aufwärtsdruck damit in einigen Jahren auf die Zinsen zukommt. Da Baufinanzierungen in der Regel 25 Jahre lang laufen, gilt es daher, bei der Wahl der Zinsbindungen die Gefahr von potentiell deutlich höheren Zinsen in späteren Konjunkturzyklen konservativ zu beurteilen.
Es hat keinen Zweck mehr, auf tiefere Zinsen zu spekulieren. Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer, die in den nächsten Wochen ihre Konditionen festzurren müssen, sollten daher zugreifen. Die Risikoprämie für lange Laufzeiten sind noch gering. Das gilt es zu nutzen. Besonders interessant sind nach wie vor auch Forward-Darlehen mit bis zu 36 Monaten Vorlaufzeit. Damit kann man schon Jahre im Voraus praktisch zu Spot-Konditionen die zukünftigen Zinszahlungen absichern.
Darüber hinaus bietet sich jungen Erstkäufern mit solider Einkommenssituation aufgrund des immer umfangreicher werdenden Angebots an 100%-Finanzierungen die Möglichkeit, sich auch ohne Eigenkapital den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Der Umweg über langwieriges Ansparen in Bausparverträge entfällt somit und die aktuell noch immer günstigen Immobilienpreise lassen sich bestmöglich nutzen. Die noch immer gute Konjunktur und steigende Mieten in einer Reihe von Ballungsgebieten könnten zu weiteren Preiseffekten bei Wohnimmobilien in guten Lagen führen.
Die einst gängige Praxis, Zinsen für maximal fünf bis zehn Jahre festzuschreiben, ist im aktuellen Zinsumfeld hinfällig. Die Konditionen für langfristige Darlehensverträge sind (noch) weiterhin günstig und der geringe Aufschlag macht die Entscheidung für eine langfristige Zinsbindung noch leichter. Zudem muss man davon ausgehen, dass das Zinsniveau in den kommenden Jahren vielleicht eher steigen als zurückgehen wird: Bei einer Zinsbindung von lediglich zehn Jahren riskieren Darlehensnehmer somit eine drastische Verteuerung ihrer Kreditkosten.
Doch selbst wenn das künftige Zinsniveau entgegen aller Erwartungen niedriger sein sollte als zum aktuellen Zeitpunkt, geht man mit einer langfristigen Lösung kein Risiko ein. Denn bei einer Zinsbindungsfrist von mehr als zehn Jahren ist man genauso flexibel wie bei einer zehnjährigen Zinsfestschreibung. Nach zehn Jahren Vertragslaufzeit hat nämlich jeder Darlehensnehmer in Deutschland das Recht, seinen Kredit mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise zurückzuführen.
Das heißt für Bauherren und Immobilienkäufer, dass sie durch lange Zinsbindungen für Sicherheit sorgen sollten. Über Schnelltilgerprodukte können sie gegenüber den ohnehin schon niedrigen Konditionen noch weitere Einsparungen erzielen und die vollständige Rückzahlung in 20 bis 25 Jahren sicherstellen. Eine Tilgung von 2% ist auf jeden Fall zu empfehlen, um in einem überschaubaren Zeitrahmen entschuldet zu sein.
Die Zinsaufschläge für so genannte Forward-Darlehen sind nicht hoch und sollten von sicherheitsorientierten Kunden genutzt werden. Prolongationen, die innerhalb der nächsten zwölf Monate anstehen, können meist sogar nahe den Top-Konditionen abgesichert werden. Prolongationsangebote der bestehenden Bank sollten unbedingt mit dem Markt verglichen werden, um nicht unnötig viel für die nächste Festzinsperiode zu bezahlen.
Durch den "Vorfälligkeitsschutz" ist es für Immobilienkäufer jetzt auch möglich, in definierten Härtefällen oder bei einem berufsbedingten Wohnortwechsel jederzeit aus dem Darlehen auszusteigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
individuelles Zinsangebot unverbindlich anfordern
|
Hinweis: Eine Zinsprognose über die zukünftige Zinsentwicklung zur Baufinanzierung beruht auf unterschiedlichen Einschätzungen verschiedener Faktoren. Jegliche Haftung insbesondere zu den Aussagen über Zinsentwicklung und Baufinanzierungskonditionen ist ausgeschlossen.
|
|
|
|