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Cap-Darlehen mit Zinsdeckel nach oben
Der Darlehenszinssatz wird bei einem Cap-Darlehen monatlich, quartalsweise oder ggf. alle 6 Monate einem Referenzzinssatz, zumeist dem EURIBOR, der Höhe nach angepasst. Wegen des Caps ("der Zinssatzobergrenze") ist das Risiko bei steigenden Zinssätzen überschaubar. Sinkende Bauzinsen werden an den Darlehensnehmer weitergegeben.
Die Höhe der Zinsobergrenze und der damit einhergehende "innere Zuschlag" bei den Bauzinsen richtet sich vorrangig nach der Laufzeit des Darlehens. Je länger die Laufzeit des Cap-Darlehen ist, desto höher wird die Zinsobergrenze ("der Cap") gesetzt. Das Cap-Darlehen kann in ein Festzinskredit umgewandelt wandeln.
Sondertilgung beim Cap-Darlehen
Flexilibität bei Sondertilgungen ist in aller Regel Bestandteil einer Cap-Baufinanzierung. So sehen viele Cap-Finanzierungsangebote die Möglichkeit von Sondertilgungen vor. Eine Sondertilgung kann häufig ohne Zusatzkosten zu bestimmten Zinsanpassungszeitpunkten erfolgen. Vorteil: So kann das Immobiliendarlehen vor allem in einer Hochzinsphase kurzfristig vorzeitig ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden.
Die Vereinbarung einer Zinsobergrenze und flexible Sondertilgungen kosten eine "Versicherungsprämie", d.h. es wird ein Zuschlag zum normalen Darlehenszins erhoben. Die Banken verlangen daher für den Abschluss eines Cap-Darlehens eine Prämie, die sich nach der Laufzeit des variablen Baufinanzierungdarlehens und dem Zinsunterschied zum Zins-Cap richtet. Diese Cap-Prämie kann durchaus einen stattlichen Betrag ausmachen. Der Darlehensnehmer muss abwägen, inwieweit die finanzielle Zusatzbelastung ("Versicherungsprämie") die Flexibilität aufwiegt. In vielen Fällen ist die Hausfinanzierung über ein "normales" Kombi-Darlehen günstiger als mit einem Cap-Darlehen und vereinbarter Zinsobergrenze.
Fazit: Die Hausfinanzierung mit einem Cap-Darlehen spricht insbesondere Darlehensnehmer an, die eine größtmögliche Flexibilität mit einer Zinssatzgrenze nach oben kombinieren möchten. In der Regel sind es Darlehensnehmer, die mehr oder minder wissen, dass ihnen in absehbarer Zeit größere Geldmittel für eine mögliche Sondertilgung zur Verfügung stehen und die in absehbarer Zeit mit einem starken Zinsanstieg rechnen. Cap-Darlehen gelten als besonders erklärungsbedürftig. Einen Vorteilsvergleich kann fast nur ein Experte vornehmen, weil die Zinskonditionen, die Zinsobergrenze, die Anpassungstermine und die Möglichkeit von Sondertilgungen einen Finanzierungsvergleich sehr erschweren.
Zusammenfassend gilt: Das Risiko steigender Baufinanzierungszinsen ist dank Cap-Darlehen berechenbar. Sondertilgungen und eine vorzeitige Rückzahlung sind in vielen Fällen beim Cap-Darlehen von vornherein erlaubt oder in Verhandlungen durchsetzbar. Damit ist auch der Wechsel auf ein langfristiges Festzinsdarlehen möglich. Hierfür ist eine entsprechende "Versicherungsprämie" (Cap-Prämie) zu zahlen. Bauherren und Immobilienkäufer können statt einer "Entweder - Oder-Baufinanzierung" auch das Risiko aufteilen, wenn sie die erforderliche Baufinanzierungssumme auf verschiedene Kreditbausteine aufteilen. Beispiel: Kombination von Teildarlehen mit langer bzw. kurzer Laufzeit oder einen Baustein in der Hausfinanzierung mit einem Cap-Darlehen auszustatten.
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