Sondertilgung bei einer Baufinanzierung

Der Wettbewerb bei der Immobilienfinanzierung ermöglicht Immobilienkäufern und Bauherren immer mehr Auswahl und Flexibilität bei Tilgung und Zinssatzanpassung. Zwar bietet bei weitem nicht jede Bank eine Baufinanzierung mit Sondertilgung oder anderen außerplanmäßigen Tilgungen an. Die Anzahl der Bankangebote für eine flexible Baufinanzierung hat aber deutlich zugenommen. So informieren die Artikel Kosten und Checkpunkte einer Immobilienfinanzierung sowie Flexible Baufinanzierung u.a. über derartige Finanzierungsangebote.

Anpassung der Tilgung / Tilgungsveränderung
In der Immobilienfinanzierung werden vorrangig Annuitäten-Darlehen vereinbart. Zinssatz und Tilgungssatz stehen fest. Die Vereinbarung einer starren Tilgung berücksichtigt nicht die besonderen Lebensumstände des Darlehensnehmers. Aus diesem Grund fordern immer mehr Bauherren und Wohnungskäufer eine Baufinanzierung mit der Möglichkeit einer Tilgungsänderung. Denn wer über einen größeren Sparbetrag verfügt, ist zumindest bei selbstgenutztem Wohneigentum zumeist gut beraten, ob er dieses Sparguthaben nicht als Sondertilgung in der Wohnungsfinanzierung einsetzt. So erreicht man auf einem Tagesgeldkonto vielleicht 2 Prozent an Zinsertrag und zahlt bei der bestehenden Baufinanzierung einen deutlich höheren Zinsbetrag.

Es werden daher zunehmend Darlehen nachgefragt, die eine Änderung der Rückzahlung des Baudarlehens erlauben. Eine derartige Tilgungsänderung kann teilweise auch ganz ohne Zinsaufschlag oder besonderer Bearbeitungsgebühr vertraglich vereinbart werden. Banken erlauben aber häufig keine Unterschreitung der Zinsbindungszeit. Der Kreditnehmer kann ggf. zwischen einer Tilgungserhöhung und eventuell einer Sondertilgung wählen. Grundsatz: Je häufiger die Bank die Anpassung der Tilgung erlaubt, desto flexibler ist das Finanzierungsdarlehen.

Sondertilgung wird immer mehr zum Standard
Der starke Wettbewerb (insbesondere auch via Internet) und der besser informierte Verbraucher haben dafür gesorgt, dass die Möglichkeit einer Sondertilgung heute schon als eine Art Standard in vielen Baufinanzierungsverträgen enthalten ist. Beispiel: Bei einem Immobilien-Darlehen in Höhe von 200.000 Euro und 5 Prozent Zinssatz mit einer Laufzeit von 10 Jahren erfolgt nach fünf Jahren eine Sondertilgung von 10.000 Euro. Diese Sondertilgung führt dazu, dass rechnerisch rund 2.700 Euro (inkl. Zinseszinsen) weniger anfallen.

Manche Banken verlangen zwar für die Option zur Vornahme einer Sondertilgung einen Zinsaufschlag von 0,05 bis 0,1%. Andere Banken akzeptieren das Recht für die Vornahme einer Sondertilgung sogar ohne Zusatzgebühr oder eines Zinszuschlages oder richten den Zinsaufschlag nach der Höhe der Sondertilgungsoption aus. Man sollte bei Vertragsabschluss darauf achten, ob durch die wahrgenommenen Sondertilgungen die Finanzierungszeit auch unter die Zinsbindungszeit absinken darf. Dies ist nicht bei jeder Bank möglich.

Kündigungsrecht für eine Sondertilgung
Schneller schuldenfrei mit der Sondertilgung heißt das Motto. Viele klassische Baufinanzierungen, die insbesondere über die Hausbank abgeschlossen wurden, sehen jedoch keine Möglichkeiten einer Sondertilgung ohne Zahlung einer so genannten Vorfälligkeitsentschädigung vor. Die EU-Kommission hat Anfang 2011 auch ihre Pläne aufgegeben, Vorfälligkeitsentschädigungen generell zu verbieten. Damit bleibt dieses Instrument der Baufinanzierung in Deutschaland erhalten.

Wer mithin keine flexible Baufinanzierung abgeschlossen hat, dem bleibt nur die gesetzliche Möglichkeit des "Ordentlichen Kündigungsrechtes des Darlehensnehmers" im Sinne des § 489 BGB. Danach kann jeder Darlehensnehmer ab dem 11 Jahr ein Immobiliendarlehen ganz oder in Teilbeträgen jederzeit kündigen. Hierzu braucht der Darlehensnehmer lediglich eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einhalten. Die Bank darf hier auch nicht die sonst bei vorzeitiger Rückzahlung fällige Vorfälligkeitsberechnung verlangen. Insoweit kann man in Grenzen auch von einem Kündigungsrecht für eine Sondertilgung bei einer langfristigen Baufinanzierung sprechen.

Flexibilität durch Aufspaltung in mehrere Verträge
Die beste Alternative ist natürlich der Abschluss einer flexiblen Baufinanzierung, die aber ggf. nicht die eigene Hausbank anbeitet. Wenn es dann doch eine bestimmte Bank sein soll, bietet sich als kleine alternative in vielen Fällen die zeitliche Aufspaltung in mehreren Laufzeiten an. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Kreditnehmer bereits bei Abschluss der Baufinanzierung weiß, dass er zu einem bestimmten Zeitpunkt einen Geldbetrag für eine "Sondertilgung" erhält. Beispiel: Zahlung aus einer Lebensversicherung oder einem Banksparplan. Hier bietet sich dann ein weiterer separater Vertrag über eine Immobilienfinanzierung mit kürzerer Laufzeit an.

Entweder enthält der Finanzierungsvertrag mit einer zumeist günstigeren langen Zinsbindung ein Sondertilgungsrecht oder es wird ein zweiter Vertrag mit entsprechend kürzerer Laufzeit abgeschlossen, der auf die Höhe der erwarteten Sonderzahlung aus der Versicherung bzw. dem Banksparplan entspricht. Die kürzere Sollzinsbindung kann auch durch ein so genanntes Kombi-Darlehen erreicht werden. Beispiel: Bei dem Kombi-Darlehen wird ein bestimmter Prozentsatz der Baufinanzierung in Form eines variabel verzinsten Sondertilgungsdarlehens aufgenommen, das jederzeit zurückgezahlt werden kann.

Beispiel eines flexiblen Angebotes: Starterhypothek U35 für junge Bauherren mit Tilgungsanpassung
Die "Starterhypothek" der Hannovcersche Leben richtet sich an Immobilienkäufer und Bauherren unter 35 Jahren und ist Hypothek mit flexibler Tilgung und Staffelzins. Junge Bauherren haben zumeist erst wenig Eigenkapital angespart. Diese Darlehensnehmer können ihren Tilgungsrate bis zu fünf Mal während der Festschreibungszeit an ihre aktuelle Einkommenssituation anpassen oder sogar auf eine Tilgung in den ersten fünf Jahren verzichten (Tilgungsfreistellung).

Staffelzins beim Immobiliendarlehen "Starterhypothek" möglich
Alternativ kann auch ein Staffelzins vereinbart werden, d.h. der Zins wird um 0,25 Prozent vergünstigt und nach fünf Jahren durch einen höheren Zins aufgeholt. Kommt es zu einem Wechsel des Arbeitgebers oder des Wohnorts kann das Immobiliendarlehen kostenfrei auf eine andere Immobilie übertragen werden - auch über das 35. Lebensjahr hinaus.

Beim Verkauf der Immobilie können junge Kunden den Vertrag gratis kündigen oder ein anderes Objekt finanzieren. Zinsbindung ist für fünf bis 30 Jahre möglich. In der Bonitätsprüfung akzeptiert der Versicherer befristete Arbeitsverträge und rechnet das Elterngeld dem Einkommen zu.

Fazit: Mit den Optionen eines Staffelzinses und der Tilgungsaussetzung in den ersten Jahren ist dieses Darlehen insbesondere auf junge Kunden am Anfang ihres Berufslebens zugeschnitten, um den Erwerb der eigenen vier Wände zu erleichtern. Das Angebot klingt mit den flexiblen Tilgungskonditionen sehr einladend.

Offen bleibt hingegen die Frage: Wie attraktiv sind die Finanzierungskosten? Muss die Flexibilität bei der Tilgung mit einem höheren Zinssatz bezahlt werden? Nutzen Sie daher vor einer endgültigen Entscheidung die Finanzierungsrechner auf dieser Seite (z.B. den Hypothekenrechner) bzw. holen Sie sich ein unverbindliches Vergleichsangebot ein.

Individuelles Zinsangebot unverbindlich anfordern