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Hypothekenzins-Prognose und Immobilienfinanzierung
Die EZB agiert vornehmlich als Staatenfinanzierer und als Bankensanierer. Längst hat die Notenbank mit ihren Prinzipien gebrochen und ist in das Geschäft der Staatenfinanzierung und der Bankensanierung eingestiegen. Kein Wunder also, dass die Refinanzierung von Spanien, Frankreich und Italien gerade im kurzen Laufzeitbereich in den ersten Wochen des Jahres plötzlich wieder zu niedrigeren Zinssätzen möglich war und auch erfolgreich verlaufen ist. Dank der billigen Refinanzierung durch die EZB ergeben sich für die Banken wunderbare Zinsüberschüsse. Indirekt finanziert also die EZB zusätzlich zu den offiziellen Aufkäufen von Staatsanleihen auch auf diesem Wege die Defizite der schwächeren Euroländer. Zumindest für Italien, Spanien und Frankreich hat das zu einer erheblichen vorläufigen Entspannung geführt.
Ganz anders die Situation in den Top-Krisenländern Griechenland und Portugal. Dort haben die Marktteilnehmer bereits ihr finales Urteil gefällt. Griechische Staatsanleihen handeln je nach Laufzeit nur noch bei 20-40% ihres Nominalwertes. Das heißt, dass niemand mehr an eine Rückzahlung zu 100% glaubt und ein massiver Schuldenschnitt unterstellt wird. Bemerkenswert ist nur, dass der mit wahrscheinlich rund 100 Mrd. Euro inzwischen größte Gläubiger, nämlich die EZB, sich an den Umschuldungsverhandlungen mit Griechenland gar nicht beteiligt und so tut, als ob sie ihren Einsatz, den sie bei den Aufkäufen der vergangenen zwölf Monate geleistet hat, wieder zurückbekommt. Im Kern baut sich allerdings in der Bilanz der EZB ein drastischer Abschreibungsbedarf auf, der am Ende von den Steuerzahlern in den Mitgliedsländern getragen werden muss.
Wenn Griechenland Geld für eine fällige Staatsanleihe an seine Gläubiger überweisen muss, kommt es zur "Umbuchung". Es sei denn, die Unterstützung für Greichenland würde gestrichen werden. Die Gelder kommen nämlich vom Rettungsfonds und werden kurz in Griechenland eingebucht, um dann sofort zum größten Teil wieder ins Ausland überwiesen zu werden. Nicht "die Griechen" profitieren also von dieser Hilfe, sondern hauptsächlich die Anleihehalter im Ausland und die griechischen Banken, die diese Papiere halten.
In Japan unterstützt die japanische Notenbank die Wirtschaft schon seit 15 Jahren und in den USA hat man sich auch an die Gelddruckmaschine Ben Bernanke gewöhnt. Direkte Käufe von Anleihen durch die Europäische Zentralbank wurden ursprüngllich als einmaliges Programm dargestellt. Unbegrenzte Liquiditätsversorgung für die Banken hatte die EZB bereits noch unter dem früheren EZB-Präsidenten Trichet angekündigt. Hier scheint es inzwischen eine direkte Befehlskette von Berlin/Paris nach Frankfurt zu geben. Mit Weidmann, Asmussen und Draghi sind jetzt Vertrauensleute von Frau Merkel und ein Vertreter der Achse Rom/Paris auf der Notenbank-Ebene tätig. Die Politik hat sich damit auch in Europa der Geldpolitik bemächtigt.
Es ist zu erwarten, dass diese Akteure sowohl die kurzfristigen Zinsen historisch tief halten werden und auch alles versuchen werden, die langfristigen Zinsen tief zu halten. Diese Strategie verfolgt Bernanke in den USA. Mit diesen niedrigen Zinsen wird Zeit gewonnen, um die Defizite finanzierbar zu halten. Für die privaten Sparer bedeutet das allerdings eher eine negative Realverzinsung und wirkt wie eine Steuer auf Vermögen. Die Sparer stellen - direkt über Anleihekäufe oder indirekt über ihre Altersvorsorge durch Lebensversicherungen und Fonds - den Regierungen zu viel Geld zu zu tiefen Zinsen zur Verfügung.
Wer zahlt letztlich für die "Rückführung der Verschuldung" durch Inflationierung? Jeder Sparer. Egal ob er direkt Staatsanleihen mit extrem tiefer Rendite kauft, einen Rentenfonds, eine Kapitallebensversicherung oder ein Tagesgeld- oder Sparkonto bei der Bank hat. Schon jetzt handeln deutsche Bundesanleihen mit einjähriger Laufzeit bei 0% Rendite. Zehnjährige Bundesanleihen liegen knapp über 2%. Rechnet man davon noch die Steuer ab, bleiben bestenfalls 1,5% übrig bei jetzt schon 2,5% Inflationsrate in Deutschland. Das Spiel hat also schon längst begonnen. In England liegt die Inflationsrate bereits bei 5% und die zehnjährigen Staatsanleihen rentieren bei 2,2%. Das zeigt, was eine Notenbank, die mit der Regierung kooperiert, bewegen kann.
Dazu kommt noch ein weiterer Faktor: Da die weltweiten Kapitalanleger derzeit die hochverschuldeten Randländer der Eurozone meiden und in die bonitätsstarken Länder mit seriöser Budgetpolitik flüchten, ist mit jeder Zuspitzung der Eurokrise auch die Nachfrage nach deutschen Bundesanleihen gestiegen. Eine drohende Abwertung des gesamten Euro-Raumes durch Rating-Agenturen steht dem nicht entgegen. Fallende Renditen und damit tiefe Zinsen für insbesondere deutsche Anleihen sind daher die Folge. Bundesanleihen profitieren also teilweise von den gleichen Faktoren, die auch den Schweizer Franken gegenüber allen Währungen auf Rekordniveaus steigen und den Goldpreis nach oben schießen lässt.
Auswirkungen auf die eigene Hausfinanzierung
Fakt ist, dass sich die Baugeldkonditionen nach wie vor in der Nähe des Tiefstands bewegen. Noch nie war es für Bauherren und Immobilienkäufern in Deutschland günstiger, ein Eigenheim zu finanzieren. Damit ist jetzt der ideale Zeitpunkt gegeben, um den Traum der eigenen vier Wände wahr werden zu lassen. Da Baugeldkunden sorgsam mit ihrem Budget für die monatliche Belastung über die nächsten 20 bis 30 Jahre planen müssen, ist es für sie entscheidend, sich vor Zinsanstiegen und zukünftig überraschend hohen Belastungen zu schützen.
Das Gebot der Stunde heißt daher auf jeden Fall: Die aktuell historisch tiefen Zinsen sichern und möglichst langfristig festschreiben. Damit wird die Immobilieninvestition mit Kalkulationssicherheit versehen und zukünftige Unwägbarkeiten an den Kapitalmärkten können ohne Stress für die Finanzierung des eigenen Heimes beobachtet werden. Wichtig: Neben möglichst langen Zinsfestschreibungen von 15 Jahren oder mehr eine anfängliche Tilgungshöhe von mindestens zwei Prozent zu vereinbaren. So nutzen Immobilienkäufer die niedrigen Zinsen für eine schnelle Entschuldung.
Fazit: Dementsprechend kann es kein Fehler sein, das Darlehen langfristig zu diesen historisch tiefen Zinssätzen abzusichern. Denn je höher die Kalkulationssicherheit, desto ruhiger können Immobilienkäufer und Bauherren schlafen. Klug ist es, in der gegenwärtigen Situation eine erhöhte Tilgung von zwei bis drei Prozent zu wählen. So bleibt die Gesamtlaufzeit der Finanzierung überschaubar. Bei der Zusammenstellung der richtigen Finanzierungsstruktur ist zudem die Wahl der richtigen Tilgungsmöglichkeiten und der optimale Einsatz von Fördermitteln wichtig. Kostenlose hohe Sondertilgungsoptionen und die Möglichkeit zu mehrmaligem Tilgungswechsel während der Darlehenslaufzeit helfen Geld zu sparen und im Bedarfsfall flexibel zu reagieren.
Darlehensnehmer, die bereits in den eigenen vier Wänden wohnen, sollten bei Bedarf das laufende Jahr nutzen, um abzuklären, wie sie bei ihrer Anschlussfinanzierung ein späteres Zinsanstiegs-Risiko vermeiden können. Denn auch wenn die Zinsbindung bestehender Baukredite erst in 12 bis 60 Monaten abläuft, können Anschlussfinanzierer auch jetzt von den aktuell niedrigen Zinsen profitieren - je nach Vorlaufzeit durch bereitstellungszinsfreie Baukredite oder Forward-Darlehen.
Für Baugeldkunden ist nicht der EZB-Zins die ausschlaggebende Größe, sondern die Höhe der längerfristigen Kapitalmarktzinsen, die sich nach Angebot und Nachfrage bei Investoren bilden. Derzeit wird die Zinsstrukturkurve immer steiler, weil Investoren die Auswirkungen der dramatischen Neuverschuldung der Staaten nur schwer abschätzen können und daher für langfristige Zinsbindungen einen Risikoaufschlag gegenüber den Geldmarktzinsen fordern.
Für die Baugeldkonditionen sind mithin weder die Leitzinsen entscheidend noch die Renditen von Bundesanleihen, sondern die Refinanzierungsmöglichkeiten der Banken. Das heißt, dass selbst sinkende Renditen bei Bundesanleihen nicht unbedingt zu tieferen Baugeldzinsen führen werden. Anders sieht es aus am Geldmarkt. Die niedrigen Leitzinsen führen dazu, dass die Geldmarktzinsen auf tiefem Niveau festgezurrt werden. Kurzfristige Geldanleger oder Geldanleger, die ihr Geld parken wollen, müssen daher genauer prüfen, welche attraktiven Tagesgeldangebote der Geldmarkt bereit hält.
Besonders 15- und 20-jährige Zinsbindungen bieten gute Möglichkeiten, Sicherheit und Flexibilität zu kombinieren, da nach zehn Jahren ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht besteht. Künftige Eigenheimer oder Immobilienbesitzer, die demnächst in die zweite Finanzierungsrunde gehen, sollten besser nicht auf sinkende Hypothekenzinsen spekulieren, sondern zügig ihr Finanzierungspaket schnüren. Auch bewegen sich die Konditionen auf einigermaßen niedrigem Niveau. Kredite mit 15 oder gar 20 Jahren Zinsbindung sind weiterhin zu erwägen.
Vor diesem Hintergrund ist der Zeitpunkt für eine Immobilienfinanzierung nach wie vor günstig. Hypothekenkredite sind nach wie vor sehr günstig. Auch Immobilienbesitzern mit einem laufenden Darlehen, die innerhalb der nächsten zwölf Monate eine Anschlussfinanzierung benötigen, sollten die günstigen Konditionen zu nutzen. Der Preisabstand für Kredite mit kurzer und langer Zinsbindung ist relativ gering. Die Zinsaufschläge für Forward-Darlehen sind daher akzeptabel.
Im historischen Durchschnitt kosteten Immobilienkredite in Deutschland rund sieben Prozent. Immer mehr mehr Bauherren verdrängen diese Zahl. Mit einer langen Zinsbindung hingegen können Darlehensnehmer das aktuelle Zinsniveau für zehn oder mehr Jahre festschreiben ohne dafür einen nennenswerten Aufschlag zahlen zu müssen.
Ob Erstdarlehen oder Anschlussfinanzierung: Sicherheitsorientierten Kunden sollten eine lange Zinsbindung von zum Beispiel 10 Jahren oder länger wählen. Im Vergleich zu einem klassischen Annuitätendarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung ist der Aufschlag nur gering. Zudem sollten das immer noch niedrige Zinsniveau für eine erhöhte Tilgung genutzt werden. Wer mit anfänglich zwei Prozent tilgt, begrenzt seine Immobilienfinanzierung auf etwas über 25 Jahre.
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Hinweis: Eine Zinsprognose über die Entwicklung von Hpothekenzinsen zu treffen, erfordert Annahmen und beruht auf Einschätzungen verschiedener Faktoren zum Kapitalmarktmarktzins. Jegliche Haftung und insbesondere zur Zinsprognose ist ausgeschlossen.
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