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Kritischer Vergleichszinssatz für Anschlussdarlehen
Ein echter Vergleich von Tilgungsplänen bei Baufinanzierungen mit unterschiedlicher Laufzeit ist praktisch nicht möglich. Der nachstehende "Restschuldrechner" erlaubt aber über die Ermittlung des Grenzzinssatzes für das erforderliche Anschlussdarlehen eine Aussage über die Vorteilhaftigkeit von Zinssatzveränderungen. Es wird dabei der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung bei kürzerer Baufinanzierung gesucht, der zur gleichen Restschuld führt wie bei einer Baufinanzierung mit langer Laufzeit. Der Vorteil: Ich bekomme wichtige Kriterien an die Hand, um den nach meiner Ansicht richtigen Zeitraum für die Zinsfestschreibung bei der Baufinanzierung zu wählen.
Beispiel zum Restschuldvergleich am Ende der Zinsfestschreibung
Max Mustermann möchte sein Haus für 100.000 Euro umbauen und sucht nach Kriterien, ob er das Immobiliendarlehen für 5 oder für 10 Jahre festschreiben soll. Er tendiert zwar eher zu 10 Jahren, möchte aber als cleverer Baufinanzierer wissen, wie hoch der Anschlusszinssatz bei einem kürzerem Zinsfestschreibungszeitraum sein darf, damit bei beiden Zinsbindungsfristen (5 und 10 Jahren) nach 10 Jahren die gleiche Restschuld herauskommt.
Ihm liegt folgendes Angebot seiner Bank für die Umbaufinanzierung des Hauses vor:
Nominalzins: 5 Prozent, Zinsbindung 10 Jahre; Tilgungssatz 2 Prozent Bei einer kürzeren Zinsbindung von 5 Jahren beträgt der Nominalzins 4,7 Prozent
Der Baufinanzrechner ermittelt "intern" für den Hausfinanzierungsvergleich beider Alternativen einen Tilgungsplan und passt die Tilgungsrate bei der kürzeren Hausfinanzierung dabei so an, dass die gleiche monatliche Zahlungsrate wie bei der längeren Baufinanzierung verwendet wird. Diese Zahlungsrate wird fortgeschrieben bis zum Ende des längeren Zinsbindungszeitraumes. Am Ende der Zinsbindung (hier: 10 Jahre) weisen beide Finanzierungsalternativen die gleiche Restschuld auf. Dies wird durch die Restschuldentwicklung im verkürzten Tilgungsplan wiedergegeben.
Um zu diesem Restschuldvergleich zu gelangen, wird rechnerisch der Zinssatz für das Anschlussdarlehen angepasst. Im Beispielsfall beträgt der Grenzzinssatz für das Anschlussdarlehen 5,45 Prozent. Dies bedeutet: Aus welchen Gründen Sie auch immer die kürzere oder längere Zinsfestschreibung bevorzugen. Wenn der Zinssatz für die Umbaufinanzierung nach der kürzeren Zinsbindung (hier: 5 Jahre) über dem ermittelten Zinssatz von 5,45 % liegt, ist rechnerisch die längere Zinsbindungszeit die bessere Wahl.
Restschuld ist mit die wichtigste Kennzahl bei Immobilienfinanzierung
Um die günstigste Hausfinanzierung zu finden, gilt für angehende Bauherren und Immobilienkäufer gleichermaßen als Faustregel: Vergleichen, Vergleichen, Vergleichen. Dabei kommt es darauf an, dass die richtigen Finanzkennzahlen verglichen werden. Die wichtigsten Kennziffern bei einer Immobilienfinanzierung sind: Effektivzins, Höhe der monatlichen oder vierteljährlichen Kreditrate und vor allem die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung.
Restschuld als wichtige Vergleichskennziffer im Tilgungsplan
Die Restschuld ist der Betrag, der bei einem Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung und Abzug der geleisteten Tilgung übrig bleibt - und in aller Regel mit einem neuen Kredit finanziert werden muss. Um einen klaren Darlehensverlauf zu bekommen, sollten sich Kreditnehmer daher immer einen Tilgungsplan zeigen bzw. aushändigen lassen, der die Höhe der die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung anzeigt.
Die Finanzrechner bei Finanztip.de erlauben in verschiedener Hinsicht zumindest das Simulieren von Tilgungsplänen. Diese Finanzrechner sind teilweise etwas komplex. Dafür bieten sie gute Vergleichsergebnisse und geben Bauherren und Hauskäufer mehr Sicherheit bei der Hausfinanzierung. So zum Beispiel der Rechner Baufinanzierungsvergleich.
Fazit: Fast jeder, der eine Baufinanzierung vornimmt, steht irgendwann auch vor der Entscheidung, welchen Zinsfestschreibungszeitraum er wählen soll. Mit diesem Zinssatz-Vergleichsrechner können Sie zwei verschiedene Zinsbindungszeiten vergleichen. Sie erhalten als Ergebnis, wie hoch der Zinssatz nach der kurzen Zinsbindungszeit steigen dürfte, damit bei weiterhin gleich hohen Raten am Ende der langen Zinsfestschreibung die gleiche Restschuld vorhanden ist. Da bekanntlich bei der Baufinanzierung schnell einige Tausend Euro Unterschied herauskommen können, sollte nicht nur Max Mustermann diesen Vergleichszinssatz vor einer endgültigen Entscheidung ermitteln.
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