Vorausdarlehen als Baukredit für die Zukunft (Forward-Kredit)

Der Begriff "Vorausdarlehen" wird bei der Immobilienfinanzierung unterschiedlich verwendet. So hat beim Bausparen der Begriff "Vorausdarlehen" oder "Vorauskredit" eine ganz andere Bedeutung, auf die explizit weiter unten eingegangen wird. In diesem Beitrag ist damit die deutsche Übersetzung für "Forwarddarlehen" gemeint. Ein Forward-Kredit erfordert die erstrangige Absicherung im Grundbuch. Das Forward-Darlehen beginnt erst zum festgelegten Zeitpunkt in der Zukunft. Erst ab diesem Zeitpunkt werden auch Tilgung und Zinsen für das beginnende Baudarlehen fällig. Der Vergleich von Forward-Darlehen berechnet und vergleicht die aktuellen Finanzierungsangebote.

Ob ein Forward-Darlehen sinnvoll ist, hängt im Wesentlichen von der Einschätzung der weiteren Zinsentwicklung, dem persönlichen Sicherheitsbedürfnis und dem eigenen finanziellen Spielraum ab. Rechenbeispiel mit Stand aus März 2011: Geht der Immobilienbesitzer von einem einprozentigen Anstieg in den nächsten zwei Jahren aus, wird das Zinsniveau für ein 100.000-Euro-Darlehen bei 4,8 Prozent effektiv liegen. Ein 100.000 Euro-Forward-Darlehen, das (März 2011) vereinbart wird, aber im April 2013 beginnt, kostet hingegen aktuell 4,3 effektiv. Durch die Zinsdifferenz von 0,5 Prozentpunkten würde der Immobilienbesitzer mit einem Forward-Darlehen auf 10-Jahressicht 5.900 Euro sparen.

Wichtig bei der Entscheidung für ein Vorausdarlehen ist immer das eigene persönliche Sicherheitsbedürfnis des Eigenheimbesitzers. Wer das Risiko steigender Zinsen fürchtet und nicht kontinuierlich die Entwicklung der Kapital- und Zinsmärkte beobachten möchte, kann daher das Zinsanstiegsrisiko durch ein so genanntes Forward-Darlehen (Voausdarlehen) ausschalten.

Sie finden bei Finanztip.de sehr detaillierte Informationen zu "Anschlussfinanzierung, Umschuldung und Umfinanzierung". Im Mittelpunkt der Analyse stehen die zwei wichtigen Fragen:

• "Soll ich das Anschlussdarlehen bei meiner jetztigen Bank abschließen oder ist ein Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut lukrativer"?
• "Soll ich mir schon heute die niedrigen Zinsen für ein Darlehen in der Zukunft sichern und wieviel muss ich ggf. als Aufschlag bezahlen (Stichwort: Forward-Darlehen)"?

Mehr Informationen zur Anschlussfinanzierung mit einem Vorausdarlehen finden Sie auch im Artikel Forward-Finanzierung und Umschuldung. Mit einem Forward-Darlehen drohen bei einem Zinsanstieg keine bösen Überraschungen. Man kann auch sagen: Wer in Zeiten niedriger Bauzinsen nicht die Möglichkeit einer "Forward-Finanzierung" als Anschlussfinanzierung oder ggf. sogar für eine Umschuldung prüft, handelt finanziell fahrlässig.

"Vorausdarlehen" oder "Vorauskredit" beim Bausparen
Im "Bausparrecht" hat dieser Begriff eine andere Bedeutung. Er bezeichnet die sofortige Zurverfügungstellung eines Darlehens, obwohl die Voraussetzungen für die Gewährung eines Darlehens nach dem Bausparvertrag noch nicht vorliegen, weil zum Beispiel noch nicht genügend auf dem Bausparvertrag angespart worden ist.

Wikipedia liefert eine prägnante Definition und ein verständliches Beispiel. "Danach ist ein Vorausdarlehen eine Kombination eines Kredites mit dem gleichzeitigen Abschluss eines Bausparvertrags als Tilgungsersatzleistung. Beispiel: Benötigt der Kreditnehmer ein Darlehen von z.B. 100.000 Euro so nimmt er ein Vorausdarlehen von 167.000 Euro auf und schließt gleichzeitig einen Bausparvertrag über die gleiche Summe ab. Der Bausparvertrag wird nun mit 67.000 Euro sofort bespart und die 100.000 Euro stehen zur Immobilienfinanzierung zur Verfügung. Durch die Ansparung mit 40% der Bausparsumme wird eine schnelle Zuteilung des Bausparvertrags gewährleistet. Nach Zuteilung wird das Vorausdarlehen durch den Bausparvertrag abgelöst und der Bausparvertrag regulär getilgt".

In aller Regel ist ein Vorauskredit in Verbindung mit einem Bausparvertrag eine sehr teure Form der Wohnungsfinanzierung bzw. des Hausbaus. Tipp: Nutzen Sie den Vergleichsrechner für eine Bausparfinanzierung mit den für Sie zutreffenden Bauspartarifen und vergleichen Sie die Ergebnisse am besten mit dem umfangreichen Hypothekenzinsrechner. Wenn Sie dann noch individuell zugeschnittene Vergleichsangebote einholen (so zum Beispiel bei Augen auf bei Finanzgeschäften), wird ein Vorausdarlehen im Sinne des Bausparrechts. d.h. in Verbindung mit einem Bausparvertrag, sehr wahrscheinlich keine Hausfinanzierungsalternative für Sie sein.

Fazit: Der Begriff "Vorausdarlehen" oder "Vorauskredit" wird bei der Finanzierung des Eigenheims oder einer neuen Wohnung in zweierlei Hinsicht verwendet. Zum einen als Schnellkredit für den Bausparvertrag und zum anderen zum Festschreiben von Zinssätzen für einen zukünftigen Baukredit. Sofern damit das Sichern günstiger Zinsssätze für eine Baufinanzierung in der Zukunft gemeint ist, sollte eher der mittlerweile verbreitete Begriff "Forward-Darlehen" verwendet werden. Wegen der hohen Summen und der langen Zeiträume bei einer Eigenheimfinanzierung können die Unterschiede bei sich ändernden Marktzinsen schnell einen fünfstelligen Euro-Betrag ausmachen.