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Vorratsdarlehen sichert günstigen Hypothekenzins bei Umschuldung
- Aussitzen. Nichts tun und abwarten und darauf hoffen, dass die langfristigen Hypothekenzinsen doch auf dem aktuellen Niveau verbleiben oder vielleicht sogar sinken. Das ist die kostengünstigste Alternative. Schlecht allerdings, wenn die Hypothekenzinsen doch deutlich steigen.
- bestehenden Kreditvertrag gegen Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Die Kosten der Vorfälligkeitsentschädigung sind um so höher, je höher der Zins des laufenden Vertrags ist und je länger die Finanzierung noch läuft und je niedriger der Zins bei der neuen Anschlussfinanzierung ist. Für die Berechnung der Entschädigung hat die Rechtsprechung Regeln vorgegeben. Die Bank muss den Wunsch nach einer derartigen vorzeitigen Kündigung der Immobilienfinanzierung nur akzeptieren, wenn das Haus verkauft werden soll oder die Bank einen zusätzlichen Kredit nicht gewährt. Ist Zweck der Kündigung nur die Sicherung eines niedrigeren Zinses, braucht die Bank die Kündigung nicht zu akzeptieren. Tut sie es doch, wird sie eine entsprechende Entschädigung verlangen.
- kostenlose Kündigung der bisherigen Hausfinanzierung gegen höheren Zins in der Anschlussfinanzierung. Manche Banken lassen sich auf diese Form der Kündigung einer bestehenden Immobilienfinanzierung ein. Zum Ausgleich muss der Kreditnehmer allerdings bei der Anschlussfinanzierung einen höheren Zins akzeptieren. Faktisch handelt es sich um eine Variante der Vorfälligkeitsentschädigung, wobei die "Entschädigung" in Form eines erhöhten Zinses auf die Laufzeit der Anschlussfinanzierung verteilt wird.
- Abschluss eines Vorratsdarlehen. Der Schuldner kann auch ein sogenanntes Vorrats- oder Forward-Darlehen abschließen. Dieses Vorratsdarlehen kann auch mit einer anderen Bank vereinbart werden. Die bisherige Immobilienfinanzierung läuft bis zur Fälligkeit weiter. Die neue Anschlussfinanzierung wird mithin im voraus abgeschlossen. Zwar gelten hier höhere Zinsen als bei einer sofort beginnenden Immobilienfinanzierung. Doch die Aufschläge können sich lohnen. Als Faustregel gilt, dass die Banken für jeden Monat, der noch bis zur Auszahlung des Vorratsdarlehens vergeht, einen Zinsaufschlag von 0,02 bis 0,04% verlangen. Teilweise zwingt der Wettbewerb die Banken (bei inverser Zinsstrukturkurve) sogar dazu, auf diesen Zinszuschlag weitgehend zu verzichten. Der sehr leistungsstarke Vergleich von Forward-Darlehen erlaubt sehr spezifische Vergleiche zur Anschlussfinanzierung.
Was ist ein "Vorratsdarlehen"?
Mit einem Vorratsdarlehen sichert sich ein Kreditnehmer den heutigen Zinssatz für einen fest vereinbarten Zeitpunkt in der Zukunft. Zins, Monatsrate und alle sonstigen Kreditkonditionen werden bis zu fünf Jahre im Voraus verbindlich festgelegt. Die Zeitspanne zwischen dem Vertragsabschluss und dem gewählten Laufzeitbeginn wird als Forward-Periode oder Vorlaufzeit bezeichnet. In diesem Zeitraum fallen keine Bereitstellungszinsen an, allerdings wird die damit erlangte Zinssicherheit mit einem Zuschlag erkauft. In der Regel steigt die Höhe des Aufschlags mit der Länge der Forward-Periode.
Was ist der besondere Vorteil?
Durch ein Vorratsdarlehen kann der Kreditnehmer seine monatliche Belastung für lange Zeit festlegen. Wartet der Immobilienbesitzer mit der Verlängerung des Darlehens bis zum Ablauf seiner Zinsbindung, kann es sein, dass die Baugeld-Konditionen zwischenzeitlich gestiegen sind und er dann zu erhöhten Zinsen das neue Darlehen abschließen muss. Durch Abschluss eines Vorratsdarlehens entgeht der Kreditnehmer also dem Zinsanstiegs- und Kostenrisiko.
Wer sollte ein Vorratsdarlehen in Betracht ziehen?
Sinnvoll ist ein Vorratsdarlehen für jeden Kreditnehmer, dessen Zinsbindung in den nächsten zwölf bis 60 Monaten ausläuft und der mit steigenden Zinsen rechnet bzw. der sich vor dem Risiko steigender Zinsen schützen möchte. Besonders wenn das Zinsniveau für Baugeld niedrig ist, sollte ein Vorratsdarlehen in Betracht gezogen werden.
Wann lohnt sich ein Vorratsdarlehen?
Grundsätzlich lohnt sich ein Vorratsdarlehen, wenn man erwartet, dass der Zinssatz zum Ablösetermin des Kredits höher liegen wird als die heutigen Konditionen inklusive des Forward-Aufschlags. Je nach Marktsituation und Vorlaufszeit betrugen die Zusatzkosten für ein Vorratsdarlehen in der jüngeren Vergangenheit zwischen 0,005% und 0,04% Aufschlag pro Monat.
Besonderheit: Vorratsdarlehen ohne Aufschlag bei inverser Zinsstruktur
Immobilienbesitzer mit Anschlussfinanzierungsbedarf können eine besonders attraktive Sondersituation nutzen: Bei einer inversen Zinsstrukturkurve verzichten einige Banken auf Zinsaufschläge bzw. bieten eine Anschlussfinanzierung mit geringen Zinsaufschlägen. Kurzum: Anschlussfinanzierer können sich derzeit das heutige Zinsniveau bis in das Jahr 2013 hinein sichern, ohne dass ihnen gravierende Mehrkosten entstehen. Da solche Zinsphasen zumeist nur ein Übergangsphänomen sind, sollten Immobilienbesitzer in einer derartigen Zinssituation diese seltene Gelegenheit nutzen und umgehend prüfen, ob und welches Vorratsdarlehen sinnvoll für sie ist. Daher hier nochmal die Empfehlung, den aussagekräftigen und daher etwas komplexen Vergleichsrechner zum Forward-Darlehen (Anschlussfinanzierung) einzusetzen. Bei einer Immobilienfinanzierung können geringe Zinssatzunterschiede während der Tilgungsdauer schnell zu einer Ersparnis von mehreren Tausend Euro führen.
Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung
Die Art der Berechnung ist durch eine Reihe von Entscheidungen des Bundesgerichtshofs weitgehend vorgegeben. Das zurückgezahlte Geld gilt als am Kapitalmarkt angelegt und maßgeblich sind die erzielten bzw. erzielbaren Pfandbriefzinsen. Die Differenz zwischen dieser Verzinsung und dem Darlehenszins (Nominalzins) ergibt den Schaden, der der Bank entsteht. Dabei wäre zu berücksichtigen, dass die Bank den Immobilienkredit nicht mehr zu verwalten braucht und auch insoweit auch keine Risikovorsorge mehr zu treffen hat. Noch umstritten ist der Zeitpunkt, wann diese Berechnung zu erfolgen hat. Einen Richtwert erlaubt die Berechnung mit dem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner.
Fazit: Ob der Abschluss einer "Immobilienfinanzierung auf Vorrat" sinnvoll ist oder nicht, hängt vor allem davon ab, wie der Schuldner (Darlehensnehmer) die Entwicklung am Zinsmarkt einschätzt. Bei sinkenden oder stagnierenden Hypothekenzinsen ist danach der Abschluss einer Baufinanzierung für die Zukunft nicht sinnvoll. Die Vergangenheit hat jedoch gezeigt, dass viele Experten - übrigens auch die Deutsche Bundesbank und bekannte Wirtschaftsinstitute - mit ihren Vorhersagen auch schon "daneben lagen". Ein Vorratsdarlehen ist daher auch eine Art "Versicherung gegen steigende Hypothekenzinsen". Wenn die schon seit längerem anhaltende Niedrigzinspolitik ein Ende findet, werden viele Darlehensnehmer vermutlich froh sein, dass sie eine solche Versicherung gegen steigende Bauzinsen abgeschlossen haben. Ein Vergleich der Finanzierungskosten oder ein sorgfältiges Abwägen sollte daher vorgenommen werden.
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