Erlaubnis erforderlich

Untermiete – das müssen Sie beachten

Das Wichtigste in Kürze

  • Für eine Untervermietung brauchen Sie die Erlaubnis des Vermieters. Am besten fordern Sie diese schriftlich ein. Sie können dafür unseren Vordruck verwenden.
  • Der Vermieter muss die Zustimmung erteilen, wenn Sie als Mieter ein berechtigtes Interesse daran haben.
  • Er kann die Erlaubnis zur Untervermietung nur verweigern, wenn die Wohnung dadurch überbelegt würde oder besondere Gründe gegen die Person des Untermieters sprechen.
  • Lehnt der Vermieter die angefragte Untervermietung ohne ausreichenden Grund ab, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht. Eventuell sogar einen Anspruch auf Ersatz der entgangenen Untermiete.
  • Bei unbefugter Untervermietung hat der Vermieter das Recht, nach erfolgloser Abmahnung fristlos zu kündigen.
  • Sie sollten in jedem Fall einen schriftlichen Untermietvertrag abschließen. Ein Vertragsmuster finden Sie hier.
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Es gibt viele Gründe, sich einen Untermieter zu suchen: das Praktikum in einer anderen Stadt, ein Studium im Ausland, ein Wechsel des Arbeitsortes oder aber der Auszug der Kinder oder des Partners. In diesen Situationen möchten Sie vielleicht Ihre Wohnung und Ihren Lebensmittelpunkt behalten, obwohl Sie die Wohnung gerade gar nicht oder nur am Wochenende bewohnen. Vielleicht ist Ihnen die Wohnung nach einem Auszug mittlerweile zu groß und zu teuer oder Sie möchten nach einer begrenzten Zeit, einfach wieder in Ihre alte Wohnung zurückkehren. Dann kann ein Untermietverhältnis sinnvoll sein.

Mindestens genauso viele Gründe gibt es, Untermieter zu werden. Sie beginnen einen Job in einer anderen Stadt und möchten in aller Ruhe vor Ort nach einer passenden Wohnung suchen. Ein Untermietvertrag kann hier eine gute Zwischenlösung sein. Gleiches gilt, wenn Sie nur für eine begrenzte Zeit an einem Ort sind zum Beispiel während einer Fortbildung oder eines Praktikums.

Sie sollten bei einem Untermietverhältnis richtig vorgehen, um rechtliche Risiken weitestgehend auszuschließen.

Holen Sie die Erlaubnis des Vermieters ein

Wenn Sie Ihre Wohnung untervermieten wollen, brauchen Sie die Erlaubnis Ihres Vermieters (§ 540 BGB). Eine solche Erlaubnis kann bereits im Hauptmietvertrag erklärt werden. Die meisten Mietverträge sehen jedoch vor, dass die Genehmigung des Vermieters separat für jeden Einzelfall einzuholen ist.

Allerdings haben Sie einen Anspruch auf Untervermietung, wenn Sie ein berechtigtes Interesse daran haben (§ 553 Absatz 1 BGB.

Voraussetzung ist in der Regel, dass der Hauptmieter nur einen Teil der Wohnung untervermietet und selber auch in der Wohnung bleibt. Es reicht aber auch, wenn der Hauptmieter in einem Zimmer noch Möbel untergestellt hat oder ein Zimmer gelegentlich nutzt, zum Beispiel im Urlaub (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014, Az. VIII ZR 349/13). Einer Untervermietung der ganzen Wohnung muss der Vermieter nicht zustimmen. Sie müssen als Mieter in der Wohnung aber nicht mehr Ihren Lebensmittelpunkt haben (BGH, Urteil vom 23. November 2005, Az. VIII ZR 4/05).

Sie können als Mieter auf die Veränderung Ihrer Lebenssituation hinweisen und aus wirtschaftlichen, familiären oder sonstigen Gründen einen Untermieter wünschen. Ein berechtigtes Interesse wird zum Beispiel angenommen, wenn

  • der Hauptmieter aus finanziellen Gründen untervermieten muss,
  • sich die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen durch Tod oder Auszug verringert hat,
  • sich der Mieter studien- oder arbeitsbedingt vorübergehend im Ausland oder einer anderen Stadt aufhält,
  • der Lebenspartner mit in die Wohnung aufgenommen werden soll.

Auch wenn Sie als Mieter mit Ihrem Freund oder Ihrer Freundin zusammenziehen wollen, benötigen Sie eine Erlaubnis zur Untervermietung (BGH, Urteil vom 5. November 2003, Az. VIII ZR 371/02). Der Vermieter muss aber die Zustimmung in aller Regel erteilen, da Sie als Mieter das Recht haben, mit einem anderen Menschen zusammenzuleben - sofern die Wohnung groß genug ist.

Sie können sich bei der Bitte um Erlaubnis der Untervermietung an unserem Musterschreiben orientieren.

Sie müssen Ihrem Vermieter mitteilen, wer der vorgesehene Untermieter ist. Verweigert ein Mieter dem Vermieter Auskunft über die Person des künftigen Untermieters sowie über den Inhalt des Untermietvertrages, muss der Vermieter nicht zustimmen. Angaben über die Einkommensverhältnisse und die Kreditwürdigkeit des Untermieters kann der Vermieter aber nicht verlangen. Für gewerbliche Mietverhältnisse kann das anders sein (BGH, Urteil vom 15. November 2006, Az. XII ZR 92/04).

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Achtung

Untervermietung an Touristen

Selbst wenn Ihr Vermieter Ihnen die Untervermietung gestattet hat, können Sie Ihre Wohnung nicht automatisch als Ferienwohnung an Touristen vermieten (BGH, Urteil vom 8. Januar 2014, Az. VIII ZR 210/13). Sie riskieren damit eine Kündigung. So hat das Landgericht Berlin eine fristlose Kündigung des Mietvertrags bestätigt, weil der Mieter die Wohnung über airbnb trotz Abmahnung weiter angeboten hatte. (Beschluss vom 3. Februar 2015, Az. 67 T 29/15).

Dann ist keine Erlaubnis erforderlich

Keine Untermiete und damit nicht erlaubnispflichtig ist die dauerhafte Aufnahme von:

  • nahen Familienangehörigen (Ehegatte und dessen Kinder, Eltern, Stiefkinder, nicht aber Geschwister und sonstige Verwandte)
  • Hausangestellte und Pflegepersonen

Auch keine Untermiete ist die vorübergehende Aufnahme von:

  • Angehörigen (Geschwister, Tochter, Enkelkind, Schwiegersohn)
  • Besuchern (längstens aber für sechs bis acht Wochen). Ausnahmsweise kann auch ein mehrmonatiger Aufenthalt noch als Besuch gewertet werden. Dann müssen Sie den Vermieter aber über Ihren Besucher informieren.

Wenn der Vermieter die Erlaubnis verweigert

Der Vermieter kann die Erlaubnis nur verweigern, wenn eine Untervermietung für ihn unzumutbar ist. Das ist nur in zwei Fällen möglich:

  • bei Überbelegung der Wohnung (mehr als eine Person pro Zimmer).
  • wenn der Untermieter aus objektiv nachvollziehbare Gründen für den Vermieter unzumutbar ist (zum Beispiel wenn der Untermieter schon mal Hauptmieter war und seine Miete nicht gezahlt hat.)

Lehnt der Vermieter die angefragte Untervermietung ohne ausreichenden Grund ab, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht (§ 540 Abs. 1 BGB). Darüber hinaus haben Sie sogar einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe der entgangenen Untermiete. In dem Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, musste der Vermieter 7.475 Euro nebst Zinsen an den Mieter zahlen (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014, Az. VIII ZR 349/13).

Verhält sich der Mieter rechtsmissbräuchlich, kann das Sonderkündigungsrecht entfallen (§ 242 BGB). Das kann sein, wenn der Mieter die Untermiete nur vorgeschoben hat (BGH, Urteil vom 11. November 2009, Az. VIII ZR 294/08). Ebenfalls kein Sonderkündigungsrecht hat der Mieter, wenn der Vermieter die Erlaubnis zu einer Untervermietung zu Recht verweigert hat, weil der Mieter ohne Benennung einer konkreten Person lediglich erklärt, einen Untermieter suchen zu wollen (OLG Celle, Urteil vom 5. März 2003, Az. 2 W 16/03).

Das müssen Sie beim Untermietvertrag beachten

Sie sollten bei jeder Untervermietung einen schriftlichen Vertrag abschließen. Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Absprachen, sondern verringern Sie die Risiken einer Untervermietung auf das gesetzlich festgesetzte Mindestmaß.

Der Untermietvertrag ist ein regulärer Mietvertrag. Seine Wirksamkeit hängt nicht von der Genehmigung des Hauptvermieters ab. Im Untermietvertrag verpflichtet sich der Mieter einer Wohnung, dem Untermieter die Wohnung oder einen Teil der Wohnung zur Nutzung zu überlassen. Der Untermieter sichert im Gegenzug zu, die Wohnung im vertraglich festgelegten Rahmen zu bewohnen und dafür Miete zu zahlen. Die vom Untermieter zu zahlende Miete muss sich nicht mit der Miete des Hauptmieters decken.

Der Untermieter hat im Verhältnis zum Hauptmieter – auch Untervermieter genannt – grundsätzlich die gleichen Rechte und Pflichten wie der Hauptmieter im Verhältnis zum Vermieter. Es ist daher empfehlenswert, auf den Inhalt des Hauptmietvertrags Bezug zu nehmen.

Ein Untermietvertrag sollte enthalten:

  • Namen der Vertragsparteien
  • genaue Bezeichnung der Wohnung (Anschrift, Stockwerk)
  • die zu zahlende Miete und Nebenkosten, Kaution
  • Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag, insbesondere auf Regelung zu Schönheitsreparaturen
  • Beginn und Ende des Mietverhältnisses
  • Unterschriften beider Vertragsparteien

Auch bei schriftlichen Untermietverträgen gilt: Ist nichts Konkretes zu Schönheitsreparaturen oder Nebenkosten vereinbart, muss der Untermieter diese auch nicht bezahlen. Es ist also ratsam, bei einem Untermietvertrag auf Standardverträge zurückzugreifen und diese nach Bedarf zu ergänzen. Hierzu verwenden Sie am besten unser Vertragsmuster, das wir als Download zur Verfügung stellen.

Diese Rechte und Pflichten haben Untermieter

Der Untermieter kann eigene Mieterrechte gegenüber dem Hauptmieter geltend machen. Als Untermieter können Sie Minderungsansprüche gemäß der gesetzlichen Vorschriften geltend machen, falls die überlassenen Räume Mängel aufweisen. Sie müssen dazu eine Frist zur Beseitigung der Mängel setzen, um dem Hauptmieter die Chance zu geben, den Mangel vom Eigentümer beseitigen zu lassen.

Es gilt auch der gesetzliche Kündigungsschutz des Mietrechts. Der Hauptmieter kann nur mit einer Frist von drei Monaten und nur bei berechtigtem Interesse kündigen. Der Kündigungsschutz im allgemeinen Mietrecht gilt aber für eine Untervermietung nicht, wenn der Hauptmieter die Wohnung ganz oder überwiegend mit Gegenständen eingerichtet hat. Wird der Hauptmieter hingegen wirksam von seinem Vermieter gekündigt, muss auch der Untermieter zeitgleich die Wohnung räumen.

Als Hauptmieter haften Sie dem Vermieter für Schäden, die aus dem Untermietverhältnis entstehen. Auch für den Fall eines verspäteten Auszugs des Untermieters nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses müssen Sie gegebenenfalls eine Nutzungsentschädigung tragen. Diese Ausgaben können Sie vom Untermieter zurückfordern. Daher sollten Sie immer eine Kaution verlangen.

Kündigung bei unerlaubter Untervermietung

Eine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters kann zur fristlosen Kündigung durch den Vermieter führen (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Voraussetzung ist, dass der Vermieter den Mieter vorher unter Setzung einer angemessenen Frist dazu auffordert, die Untervermietung zu beenden (§ 543 Abs. 3 BGB).

War der Mieter im Zeitpunkt der Kündigung nicht im Besitz einer Untermieterlaubnis, hätte der Vermieter aber die gewünschte Erlaubnis erteilen müssen, ist eine fristlose Kündigung ausgeschlossen. Dabei kommt es auf den Einzelfall an. Wenn der Mieter alles bis zur Räumungsklage gegen den Untermieter getan hat, um die unbefugte Untervermietung zu beenden, kann der Vermieter dem Mieter nicht fristlos kündigen (BGH, Urteil vom 4. Dezember 2013, Az. VIII ZR 5/13)

Neben der fristlosen Kündigung kommt auch eine ordentliche Kündigung des Mieters in Frage. Eine fristgemäße ordentliche Kündigung ist gerechtfertigt, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Hatte der Mieter rechtzeitig um Erlaubnis gebeten, der Vermieter diese aber ohne Begründung nicht erteilt, kann die Kündigung des Vermieters wegen unbefugter Untervermietung unzulässig sein (BGH, Urteil vom 2. Februar 2011, Az. VIII ZR 74/10). Hat der Mieter den Vermieter über Art und Umfang der Untervermietung getäuscht, kann der Vermieter kündigen.

So hoch darf der Untermietzuschlag sein

Achtung

Mieterhöhung

Insgesamt darf der Vermieter im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete die Miete innerhalb von 3 Jahren um 20 Prozent erhöhen (§ 558 Abs. 3 BGB). Bei dieser Grenze bleiben Zuschläge wegen Untervermietung unberücksichtigt.

Der Vermieter kann die Miete bei erlaubter Untervermietung erhöhen, wenn ihm die Erlaubnis anderenfalls nicht zuzumuten ist (§ 553 Abs. 2 BGB). Damit muss sich der Mieter allerdings einverstanden erklären. Ist der Mieter mit einer angemessenen Erhöhung der Miete nicht einverstanden, kann er keinen Untermieter aufnehmen.

Die verlangte Mieterhöhung muss angemessen sein. Es gibt aber keine gesetzliche Regelung zur konkreten Höhe. Wollen Sie als Mieter zum Beispiel einen Lebensgefährten in die Wohnung aufnehmen, kann der Vermieter im Hinblick auf den zu erwartenden Mehrverbrauch nur eine Anhebung der Betriebskosten verlangen.

Bei echter Untervermietung wird eine Erhöhung im Umfang von bis zu 20 Prozent der erzielten Untermiete oder von bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete für angemessen gehalten. Der Vermieter kann sogar bis zu 25 Prozent Zuschlag verlangen, wenn selbst durch den Untermietzuschlag die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht wird (LG Berlin, Beschluss vom 7. Juli 2016, Az. 18 T 65/16).

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Zwangsvollstreckung bei Wohnung mit Untermieter

Ein Gerichtsvollzieher darf die Räumung einer Wohnung nicht betreiben, wenn in der Wohnung nicht der Hauptmieter, sondern ein Untermieter wohnt. Der Untermieter ist in den Unterlagen des Gerichts nicht namentlich aufgeführt. Ein Räumungstitel gegen ihn ist unzulässig, weil sich die Vollstreckung nicht gegen ihn richtet.

Das gilt selbst dann, wenn der Verdacht besteht, dem Dritten sei der Besitz nur eingeräumt worden, um die Zwangsräumung zu vereiteln (BGH, Beschluss vom 14. August 2008, Az. I ZB 39/08. Der redliche Untermieter soll geschützt werden und der Gerichtsvollzieher soll vor Ort keine komplizierten Rechtsfragen klären müssen.

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Julia Rieder
von Finanztip,
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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Dr. Britta Beate Schön

Finanztip-Expertin für Recht

Britta Beate Schön ist bei Finanztip für sämtliche Rechtsthemen zuständig. Die promovierte Juristin und Rechtsanwältin war als Leiterin der Rechtsabteilung bei Finanzdienstleistern wie der Telis Finanz AG und der Interhyp tätig. Vorher lehrte und forschte sie in Japan als DAAD-Junior-Professorin für deutsches und Europarecht. Ihr Studium absolvierte sie in Münster, Genf, Regensburg und Leipzig. Die Autorin erreichen Sie unter britta.schoen@finanztip.de.