Onlinevermittler Vermietung

Rechtliche Fallstricke bei der Vermietung über AirBnB und Co.

Das Wichtigste in Kürze

  • Über Plattformen im Internet können Sie Ihre Wohnung teilweise oder komplett untervermieten – auch für kurze Zeiträume.
  • Zu den größten Vermittler-Plattformen in Deutschland zählen Airbnb, 9flats und wimdu.
  • Als Mieter müssen Sie sich die ausdrückliche Erlaubnis Ihres Vermieters für eine häufige Vermietung an Gäste für kürzere Zeiträume einholen.
  • Sogenannte Regelungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum können die geplante Untervermietung einschränken oder verbieten. Erkundigen Sie sich beim zuständigen Bezirksamt.
  • Die Einnahmen durch Vermietungen über Internetplattformen müssen Sie in Ihrer Steuererklärung angeben. Ob Steuern anfallen, hängt allerdings von Ihrer individuellen Situation ab.
  • Gewerbesteuern werden erst relevant, wenn Sie durch die Untervermietung mehr als 24.500 Euro pro Jahr einnehmen.
  • Tipp: Sollen wir Sie rund um das Thema Mietrecht sowie zu weiteren Themen auf dem Laufenden halten? Abonnieren Sie unseren kostenlosen Newsletter!

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Während einer Messe in der eigenen Stadt ein Zimmer zu vermieten oder sogar das komplette Apartment während des eigenen Urlaubs: Mit der Wohnung etwas Geld dazuzuverdienen, ist vor allem in Zeiten steigender Mieten ein verlockender Gedanke. Möglich machen das private Vermittler-Plattformen im Internet. Neben dem amerikanischen Vorbild AirBnB gibt es in Deutschland auch die beiden Portale 9flats.com und wimdu.de. Sie können Ihre Mietwohnung allerdings nicht einfach so regelmäßig privat untervermieten – es gibt einige rechtlichen Grundlagen, auf die Sie achten müssen.

Als Mieter brauchen Sie die konkrete Genehmigung Ihres Vermieters

Nach Paragraf 540 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist es verboten, ohne Erlaubnis des Vermieters eine Mietwohnung einem Dritten zu überlassen. Wenn Sie Mieter sind, benötigen Sie eine ausdrückliche Genehmigung Ihres Vermieters für eine mehrmalige kurzfristige Untervermietung. Eine allgemeine Erlaubnis, die Ihnen Ihr Vermieter vielleicht einmal vor einiger Zeit erteilt hat oder im Mietvertrag festgehalten wurde, gilt nicht ohne Weiteres für die kurzfristige Untervermietung an Gäste. Das hat der Bundesgerichtshof 2014 entschieden (Urteil vom 8. Januar 2014, Az. VIII ZR 210/13).

Sie sollten also auf keinen Fall vergessen, sich die explizite Erlaubnis Ihres Vermieters einzuholen, bevor Sie Gäste willkommen heißen. Denn eine Untervermietung ohne Erlaubnis kann dazu führen, dass der Vermieter Ihnen fristlos kündigt (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Allerdings muss Sie der Vermieter vor einer Kündigung in einer angemessenen Frist dazu aufgefordert haben, die Untervermietung zu beenden (§ 543 Abs. 3 BGB). So hat das Landgericht Berlin eine fristlose Kündigung des Mietvertrags bestätigt, weil der Mieter die Wohnung über Airbnb trotz Abmahnung weiter angeboten hatte (Urteil vom 3. Februar 2015, Az. 67 T 29/15). In einem anderen Fall waren sowohl die fristlose, als auch die ordentliche Kündigung unwirksam, da der Vermieter vorher keine Abmahnung ausgesprochen hat (LG Berlin, Beschluss vom 27. Juli 2016, Az. 67 S 154/16).

Sie können unser Musterschreiben verwenden, wenn Sie Ihren Vermieter um Erlaubnis der Untervermietung fragen wollen.

Vorgaben des Bundeslandes beachten

Die Untervermietung an Touristen und Kurzzeitgäste ist allerdings nicht nur in Sachen Mietrecht kritisch. Durch öffentliche Vorschriften können solche Kurzzeitvermietungen ebenfalls unzulässig sein. Sogenannte Zweckentfremdungsverbote sind bereits in einigen Bundesländern wie Berlin und Hamburg wirksam. Ob Sie bei einer geplanten Vermietung betroffen sind, lässt sich daher nicht pauschal beantworten. Durch diese Verordnungen soll verhindert werden, dass bestehender Wohnraum gewerblich genutzt wird und nicht mehr auf dem freien Wohnungsmarkt verfügbar ist.

Teilweise erlassen aber auch nur einzelne Städte Regelungen, während im restlichen Bundesland keine Vorschriften existieren. So hat beispielsweise das Amt für Wohnungswesen in Dortmund festgelegt, dass es von Zweckentfremdung ausgeht, wenn mehr als 50 Prozent der Wohnfläche für die gewerbliche Vermietung genutzt werden. Im restlichen Teil von Nordrhein-Westfalen existieren allerdings keine Regelungen.

Seit 1. Mai 2016 ist es in Berlin verboten, ganze Wohnungen an Touristen zu vermieten. Davor galt noch eine zweijährige Übergangsfrist. Nur wer eine Genehmigung vom Bezirksamt hat, Ferienwohnungen zu vermieten, ist von dem neuen Zweckentfremdungsverbot (ZwVbG) ausgeschlossen. Erlaubt ist die Untervermietung weiterhin in Wohnungen, in der die Eigentümer noch selbst leben, also nicht die gesamte Wohnung vermieten. Die vermietete Fläche darf 50 Prozent der Gesamtfläche nicht übersteigen (§ 2 Absatz 2 ZwVbG). Ein gewerblicher Vermieter von Ferienwohnungen hatte gegen das Gesetz und die damit verbundene Verordnung geklagt, aber verloren. Das Verwaltungsgericht hat das Verbot der Zweckentfremdung für verfassungsgemäß erklärt (Urteil vom 6. Juni 2016, Az. VG 6 K 103.16). Dieses Gesetz ist neben der Mietpreisbremse ein weiterer Schritt, um den Wohnungsmarkt in Berlin zu entspannen.

Die Stadt bittet Bürger, illegale Ferienwohnungen unter www.berlin.de/zweckentfremdung zu melden, das geht auch anonym. Wer seine Wohnung dennoch ohne Genehmigung an Touristen vermietet, dem drohen bis zu 100.000 Euro Bußgeld.

In München und in Hamburg gibt es ebenfalls eine Zweckentfremdungssatzung, die verhindern soll, dass immer mehr Einheimische um immer weniger Wohnungen konkurrieren müssen. Eine Zweckentfremdung liegt demnach vor, wenn Wohnraum zum Beispiel beruflich oder gewerblich genutzt wird oder länger als drei Monate leer steht.

Wenn Sie also vorhaben, Wohnraum über Vermietungsplattformen häufig für kürzere Zeiträume anzubieten, sollten Sie sich bei Ihrem zuständigen Bezirksamt erkundigen. Dort können Sie sich, falls erforderlich, die Kurzzeitvermietung genehmigen lassen.

Die Einnahmen gehören in Ihre Einkommensteuererklärung

Auch wenn Sie nur gelegentlich über Internetplattformen vermieten beziehungsweise nur geringe Einkünfte daraus erzielen, müssen Sie an den Fiskus denken. Denn die aus der Vermietung erzielten Einnahmen müssen nach Paragraph 21 Abs. 1 EStG dem Finanzamt gemeldet werden und gehören somit in Ihre Steuererklärung (Anlage V). Ob Sie tatsächlich Steuern zahlen müssen, hängt allerdings stark von Ihrer individuellen Situation ab. Folgende Punkte sind grundsätzlich zu berücksichtigen:

Versteuerung des Gewinns, nicht der Einnahmen - Nur weil Sie Geld für die Untervermietung erhalten haben, fällt noch nicht gleich eine Abgabe an. Denn versteuern müssen Sie nur den Gewinn, den Sie erzielt haben. Um den relevanten Überschuss zu ermitteln, müssen Sie den Einnahmen die Ausgaben gegenüberstellen, die Sie für die Untervermietung hatten und die Sie abziehen dürfen. Das kann beispielsweise die anteilige Miete sein, die Sie in dem Zeitraum selbst gezahlt haben. Aber auch Handwerkerleistungen können dazugehören, wenn Sie im Zusammenhang mit der Untervermietung anfallen.

Steuerliche Grundfreibeträge beachten - Auch wenn Sie durch kurzfristige Vermietungen Gewinn erzielen, müssen Sie darauf nicht zwangsläufig Einkommensteuer bezahlen. Denn generell sind Sie nur steuerpflichtig, wenn Ihr insgesamt zu versteuerndes Einkommen – also Ihr Lohn und sonstige Einnahmen minus alle abzugsfähigen Beträge – über den geltenden Grundfreibeträgen liegt. Für das Jahr 2016 liegt diese Grenze für Singles bei 8.652 Euro und 17.304 Euro bei Verheirateten.

Freigrenze von 520 Euro - Eigentümer von selbstgenutztem Wohnraum oder eines selbstgenutzten Hauses, die vorübergehend vermieten oder Mieter, die nur einen Teil Ihrer Wohnung untervermieten, profitieren von einer besonderen Freigrenze: Sie dürfen innerhalb eines Kalenderjahres bis 520 Euro Miete einnehmen, ohne dass Sie dies in Ihrer Steuererklärung angeben müssen (R 21.2 Abs. 1 EStR 2008). Allerdings dürfen Sie dann auch keine anteiligen Kosten für die Vermietung in Ihrer Steuererklärung berücksichtigen, um Ihre Einnahmen kleiner zu rechnen.

Keine Gewinnerzielungsabsicht, keine Steuer - Schließlich kann das Finanzamt auch noch zu der Entscheidung kommen, dass es sich bei Ihrem Fall um eine sogenannte Liebhaberei handelt, die steuerlich unberücksichtigt bleibt. Für diese Entscheidung schaut das Finanzamt darauf, ob die Untervermietung eine Tätigkeit ist, die mit Gewinnerzielungsabsicht ausgeübt wird. Sehen die Behörden keine Gewinnerzielungsabsicht, sind die Einnahmen nicht steuerpflichtig, eventuelle Verluste aus der Untervermietung können dann aber auch nicht von anderen Einkünften abgezogen werden.

Fazit: Sie gehen auf Nummer sicher, wenn Sie die Einkünfte aus einer kurzfristigen Untervermietung in Ihrer Steuererklärung angeben und dabei Einnahmen und anteilige Kosten nachvollziehbar darstellen.

Bei hohen Einnahmen kann Umsatzsteuer anfallen

Die Einkommensteuer ist nicht die einzige Abgabe, die auf Sie zukommen kann. Bevor man von Ihnen Umsatzsteuer verlangt, müssen die Einnahmen über Airbnb und Co. aber schon beträchtlich sein. Denn erst ab einem Bruttoumsatz von mehr als 17.500 Euro im Vorjahr und voraussichtlich 50.000 Euro im laufenden Jahr muss Umsatzsteuer abgeführt werden. Wenn die oben genannten Werte unterschritten werden, greift die sogenannte Kleinunternehmerregelung (§ 19 Abs. 1 UStG) und die Umsatzsteuer wird nicht erhoben.
Achtung: Dafür dürfen Sie im Umkehrschluss aber auch keine Vorsteuer aus Eingangsrechnungen in Abzug bringen. Wenn Sie zur Umsatzsteuer „optieren“, diese also freiwillig erheben, können Sie die Umsatzsteuer mit der Vorsteuer verrechnen. Diese Wahl gilt dann aber für die nächsten fünf Jahre.

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Gewerbesteuer bei Untervermietung im großen Stil

In den meisten Fällen werden Sie über Vermietungsplattformen nur Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und keine gewerblichen Einkünfte erzielen. Sofern Sie aber neben der reinen Vermietung noch unübliche Sonderleistungen anbieten, sind Sie unter Umständen gewerbesteuerpflichtig. Was unter „unüblichen Sonderleistungen“ zu verstehen ist, bestimmt sich nach dem Einzelfall. Allerdings sind laut dem Finanzgericht Berlin-Brandenburg ein täglicher Zimmerservice, ein Frühstücksangebot oder die Bereithaltung von jederzeit ansprechbarem Personal kritisch. Das Gericht urteilte aber, dass eine Endreinigung oder die Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern noch nicht dazu führen, dass man von einem Gewerbe sprechen kann (Urteil vom 20. Oktober 2010, Az. 14 K 1355/06 B).

Aber auch ohne unübliche Sonderleistungen kann Gewerbesteuer anfallen. Nämlich dann, wenn Sie für Ihre Untervermietungen eine unternehmerische Organisation benötigen, die beispielsweise mit Hotels vergleichbar ist. Bei der kurzfristigen Untervermietung Ihrer Privatwohnung sollte dies aber nicht der Fall sein.

Allerdings bedeutet auch eine Gewerbesteuerpflicht nicht, dass Sie zwangsläufig etwas an den Staat abführen müssen. Denn wie bei der Einkommensteuer gibt es einen Freibetrag pro Jahr, den Sie überschreiten müssen, damit Abgaben fällig sind. 2016 liegt diese Grenze bei 24.500 Euro pro Jahr (Stand 3. Mai 2016).

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Julia Rieder
von Finanztip,
Expertin für Versicherungen

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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Dr. Britta Beate Schön

Finanztip-Expertin für Recht

Britta Beate Schön ist bei Finanztip für sämtliche Rechtsthemen zuständig. Die promovierte Juristin und Rechtsanwältin war als Leiterin der Rechtsabteilung bei Finanzdienstleistern wie der Telis Finanz AG und der Interhyp tätig. Vorher lehrte und forschte sie in Japan als DAAD-Junior-Professorin für deutsches und Europarecht. Ihr Studium absolvierte sie in Münster, Genf, Regensburg und Leipzig. Die Autorin erreichen Sie unter britta.schoen@finanztip.de.

Eric Brandmayer

Redakteur bei Finanztip (bis Januar 2017)

Eric Brandmayer hat bei Finanztip volontiert. Er kümmerte sich als Redakteur im Versicherungsteam vor allem um die Themen Hausrat und Haftpflicht. Während seines Bachelors in Journalismus und Public Relations arbeitete er als Werksstudent beim Deutschen Olympischen Sportbund in der Pressestelle. Praktische Erfahrungen sammelte er zuvor in verschiedenen Redaktionen, in der Versicherungsbranche sowie als Autor.